原告は消費者契約法第4条（不利益事実不告知）により、売買代金の返還を求め、東急不動産株式会社を提訴した。東急不動産は宅建業法第47条（重要事項事実不告知）及び第45条（守秘義務）に違反する。問題発覚後の虚偽の説明及び不誠実な対応は契約条項第28条（誠実協議義務）違反である（甲第3号証）。違法行為、契約違反を重ねても平然と嘘を重ねる被告を断じて許すわけには行かない。

本訴における被告の応訴態度（主張の矛盾、虚偽証拠提出、一方的かつ突然の尋問延期）は原告主張の正当性を強く確信させる結果となった。期日を経る度に被告の虚偽と不誠実な訴訟追行態度がより明確になっていった。

被告の平然と虚偽を重ねる対応から、被告は原告の怒りを全く認識していないと判断する。原告は既に甲第14号証「原告陳述書」（2005年5月10日）、甲第42号証「原告陳述書（二）」（2005年8月22日）を提出した。しかし被告の無反省な態度に接すると、未だ説明が足りていないと考える。改めて本書において被告の虚偽の実態を陳述する。

2 重要事項説明

東急不動産住宅事業本部プロジェクト事業部の関口冬樹が作成したとするアルス重要事項説明は不利益事実が書かれていない。被告は問題物件である二階三階住戸を売り易くするために不利益事実を重要事項説明から除外した。

不利益事実を説明せずに問題物件を販売した被告の詐欺的商法は宅地建物取引業法違反である。宅建業法第47条は「重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」を禁止する。被告の詐欺的商法は正に本条に違反する。

宅建業法の目的として「購入者等の利益の保護」が挙げられている。宅建業者に重要事項説明義務を課す目的として以下のように説明される。「「事前には聞いていなかった」「説明と違った」という事態を防ぐためで、買い手が重大な不利益を被るような事実は重要事項に当たるとされる」（「ヒューザー、偽装把握の夜　姉歯氏からデータ入手」朝日新聞2006年1月16日）。

隣地建替えが購入する上で重要な事実であることは被告側証人も認めている。「お客さんが購入する部屋を検討する中で、隣の建物がある、なし、あるいは変わるということについては判断の材料になりますから、実際いつどういうふうに環境が変わるかというのは大きな検討の要素になると思います」（井田真介証人調書13頁）。

重要事項の説明は購入者が不測の不利益を被らないようにすることが目的である。取引の相手方が重大な不利益を被る事実を告げなければ明白な重要事項説明義務違反である。不動産業者が都合の悪い事実を勝手に不確定と解釈して重要事項説明の中から除外できるならば制度は無意味となる。最初から沈むのが分かっている船に「この海の向こうには楽園がある」と言って人を乗せ、嵐の中を強引に出帆させるようなものである。本訴は東急リバブル及び東急不動産が重要事項説明義務さえ果たしていれば生じなかったものである。

【重要事項説明における虚偽】重要事項説明では購入者にとって肝心な事実（隣地建替え）には全く触れず、事実と異なる説明をした。原告が質問しても不利益事実を隠蔽した。甲第42号証「原告陳述書（二）」33頁において指摘した通りである。

重要事項説明時に宅建主任者・宮崎英隆は原告に対し、「重要事項は北側隣地を指しているのではない。マンションの購入者全員に対してです」と説明している。購入後も東急リバブル（宮崎英隆、中田愛子）は隣地所有者の話を聞いていないと何度も述べている。知らなければ重要事項で説明できる筈がない。

原告が不利益事実不告知の事実を知った後に問い合わせた時も、宮崎は「知らない」と答え続けた。契約時の説明と話を合わせるための虚偽である。

状況は二階購入者の場合も同様である（原告宛メール2006年3月25日）。

私が北側に隣接する建築物について質問したときは「物置」とか「倉庫」という言葉を使っていました。

採光がさえぎられることはないか？という問いに関しては201号室北側から見える写真を提示して私の疑問を払拭したことを記憶しています。

二階購入者も不利益事実不告知の事実を知った後、宮崎英隆に電話をしたが、宮崎は当初「知らない、聞いていない」と答えていた。

当事者尋問において被告代理人井口寛二弁護士は「周辺建物に隣地建物が含まれているとの認識があったか」と執拗に追求したが、愚問の極みである（原告本人調書20頁）。含まれうる可能性がなければ特に隣地建物を指しているのかを確認する意味がない。その上で宮崎英隆は「特に隣地建物を指しているのではない。一般的な記述です」と虚偽の回答をした。この回答を聞き、原告は安心して購入を決意した。

隣地所有者が事前に被告に建替えを説明している、と原告が思わなかったのは当然である。宅地建物取引主任者（東京第145705号）である宮崎英隆が、周辺環境が変わることを知っていたにもかかわらず、重要事項説明では伏せていたとは考えなかった。そのような行為は言うまでもなく宅建業法違反に相当し、あってはならないことだからである。被告は宅建業者の信用を逆手に取り、僅かな月日で日照眺望が皆無になる売れ残りの問題物件を計画的に騙し売りした。

被告が重要事項説明を一般的な記述として書いたに過ぎないことは、被告自身認めていることである。「将来建つ可能性があるものとして（隣地所有者様に限らず）、重要事項説明書にある「周辺環境について」との項目に記載をさせていただきました」（甲第37号証、東急不動産回答文書、社印付、2004年（平成16年）12月16日）。

これは重要事項説明の内容が隣地建物を念頭に置いたものではなく、一般的なものであると被告が原告に説明した文書である。尚、上記内容について触れた原告本人調書18頁には誤記がある。「書き出す」ではなく、「東急不動産からの文書でも隣地所有者に限らずという形で表現を使われています」となる。

【本末転倒】関口冬樹の証言からは消費者にとって重要な事項を重要事項説明に盛り込むのではなく、売り易いように自社が説明したい内容を記述するに過ぎないことが分かる。不利益事実を説明した結果、売れなくなることを恐れ、故意に説明内容から除外した。常に情報の不透明さ・曖昧さを残しておき、追及されると屁理屈を持ち出し、平然と嘘を並べる。

何の根拠も実体もない事由（資金調達困難、図面未作成）を、さも現実であるかのように正当化する。自社だけに都合の良い楽観と希望を反映させることだけは得意である。挙句が身勝手な希望的観測（建替えが行われない）に過ぎないものを前提として、販売上不利になる事柄は重要事項から削除する。最初から騙し売りを前提として重要事項を作成しており、自社に都合の良い方向に消費者を誘導する。

建替えを不確定とした根拠は東急不動産の身勝手な判断に過ぎない。「建替え時期・建築概要（構造・階数など）が確定しているものではないと当社にて判断させていただきました」（甲第36号証、東急不動産回答文書（社印付、大島聡仁作成、2004年（平成16年）11月30日）。

被告が勝手に隣地建替えを不確定なものに決め付けただけである。被告は隣地所有者に確認していない。問題物件を売り易くするために計画的に作り上げた虚偽である。不利益事実不告知を正当化するための虚偽である。

資金調達困難・図面未提示の理由付けは原告の質問に対する回答として後から考え出した作り話に過ぎない。作り話の嘘で誤魔化すのだから、原告の質問に対して正直に答えられないのは当然である。隣地所有者は「俺はまだ生きている。いい加減なことばかり言うな」と被告が隣地所有者の知らないところで嘘ばかりついていることを怒っている。

ひょっとしたら建替えがなされない可能性があるかもしれないということは、購入検討者に大切な不利益事実を説明しない理由にはならない。建替えがなされなかったことで問題が生じると本気で懸念するならば、建替えの説明に合わせて「建替えはなされないかもしれない」と説明すれば済む。建替えの説明自体を行わないのは購入者の利益保護を目的とする重要事項説明にとって本末転倒である。子供騙しの簡単で見え透いた屁理屈である。

関口冬樹はアルスを売り抜くことにのみ専念した。その結果、不利益事実を告げられずに購入した二階三階の購入者が被る多大な損害は考えなかった。証言を聞く限り、関口冬樹は損害を被る購入者の痛みを全く感じていない。売らんがために不利益事実を隠して重要事項を作成する正義感のない人間である。自分のノルマを満たして胸をなでおろす前に、被害者の苦しみを考えるべきであった。

被告は東急不動産の営業の目線は、自らの営業成績を上げることのみである。存在するのは売る側の都合と理屈のみである。売り上げ達成が全てに優先するという、触っただけで全身が凍傷になるほどの冷たい論理である。利益を得ることのみで、全く消費者を向いていない。善良な一般消費者が受けた損害の痛みを感じようともしない。

東急リバブル及び東急不動産に規範意識が鈍っているのは明らかである。不合理な弁解に終始し、社会的責任から目を背ける姿勢は非難を免れない。

【資材置き場の虚偽説明】東急不動産にとって物件説明は購入者に正しい判断を与えるためではなく、不都合な事実を隠してでも問題物件を売りつけるためのものである。この事実は隣地建物の説明にも当てはまる。

井田真介と隣地所有者との間では隣地建物が工務店の作業所で騒音が生じること、臭いが生じることを重要事項説明に盛り込むことで合意していた（隣地所有者証人調書2005年12月22日9頁）。関口冬樹も隣地建物が作業所を兼ねていることを認識していたと証言した（関口冬樹証言調書18頁）。「倉庫兼作業されているというのは認識していました」（関口冬樹証言調書27頁）。

しかし、実際の重要事項説明には一言も記載されなかった（甲第5号証）。それどころか販売時には資材置き場又は倉庫と説明した。販売資料「現地案内図」では「ソーコ」と記載する（甲第12号証）。この説明は、二階三階に限らず、どの住戸の購入検討者に対しても同じである（甲第42号証「原告陳述書（二）」4頁）。

作業所の騒音や悪臭は、階数に関わらず、全ての住戸にとってマイナス材料でしかない。そのために被告及び東急リバブルが意図的に重要事項説明から削除したことは明らかである。関口冬樹が作成したとする東急不動産の重要事項説明は購入者にとって重要な情報を何一つ説明するものではない。それどころか、不利益事実を隠蔽し、購入検討者にリスク判断をさせなかった。

【建替え前隣地建物】被告側証人は隣地建物の汚さを強調する（井田真介証人調書6頁、関口冬樹証人調書6頁）。関口冬樹は「綺麗な建物に建替えられた方が販売しやすい」とまで言い切った（関口冬樹証人調書26頁）。

これは事実として正しくない。建替え前の隣地建物は販売に問題が出るほど嫌悪施設ではない。建替え前の隣地建物が汚いと主張しているのは被告側証人だけである。破れかぶれでワザと主張しているとしか思えない。被告側証人尋問を傍聴した隣地所有者は、尋問終了後に井田真介に対し、「建物は、それほど、汚かったか？」と尋ねている。これに対し、井田は「すいません」と答えている。

仮に被告側証人が主張する程、問題のある建物ならば重要事項や販売資料で購入者に注意喚起するのが良心的な宅建業者というものである。自らの責任を転嫁させるために針小棒大に主張しているだけである。元々、被告は自らの説明義務違反を棚に上げ、「隣地所有者が資金調達困難である」等、隣地所有者に全責任を転嫁していた。「隣地建物が汚い」との被告主張も、この文脈で捉えられるべきである。

【被害者感情の逆なで】原告は2004年12月12日に被告と協議した。これは東京都都市整備局住宅政策推進部不動産業課の指導が入ったためである。東急不動産の担当者を自称する大島聡仁は原告から逃げ回っていたため、連絡が取れなくなっていた。行政指導が入らなければ話し合いさえしようとはしない。被害者から逃げ回って被害者が諦めるのを待つ。そのような体質の企業である。

協議の場において東急不動産の野間秀一課長は被害者感情を逆なでする発言を繰り返した。野間課長は関口冬樹の上司にあたる人物である。井田真介証言でも「東急の担当者」として登場した（井田真介証人調書21頁）。

野間秀一課長「隣地所有者からは聞いていません。井田から聞いて全部知っていたのですよ。当社の判断で言わないことに決めたのですよ」

原告「隣地所有者は購入検討者に説明することを依頼しています。それも知っていたのですか」

野間課長「はい。言いたくても言えなかったのですよ。綺麗になって喜ぶ人もいるから」

原告が一生に一度あるかないかの買い物で損害を被ったことを喜ぶかのように、野間課長は笑いながら放言した。被害者に対し、見舞いや同情の言葉一つかけることなく笑っていた。腕を組んで椅子にそっくり返り、原告を嘲笑した。購入者の悲劇をシニカルに評釈することに無上の喜びを見出しているようであった。原告が住宅ローン破産でもしようものならば祝杯をあげかねないような態度であった。

被害者である原告は、この協議で傷口をえぐられるような屈辱を受けた。一生に一度あるかないかの買い物で日照・眺望が皆無になる問題物件を騙し売りされた被害者の感情を逆なでする発言である。被害者の心を踏みにじって何ら恥じることがない姿には驚くばかりである。思い出す度に腸が煮えくり返る。

そもそも三ヶ月前には東急リバブルの今井由理子は「誰も聞いていません。隣地所有者が一体誰に話したのか調べてください」とまで要求した。今井は東急不動産の担当者名（野間秀一、関口冬樹ら）を書き出しながら、「この中の誰も聞いていません」と断言した。しかし関口冬樹は自ら隣地所有者から説明を受けていたことを証言した。最初から知っていたにもかかわらず、わざわざ原告に調べさせたのである（甲第14号証「原告陳述書」31頁）。

後日、原告は四階購入者から「購入時に販売担当者の宮本豊が、隣地建物が三階建てに建て替えられると説明した」と聞く。他の購入者には隣地建て替えを説明しており、「言いたくてもいえなかった」とする野間秀一の説明は虚偽である。被告従業員（林正裕、野間秀一、大島聡仁）及び東急リバブル従業員（栗原眞樹、宮崎英隆）は企業ぐるみで虚偽を図った。

【ヒューザーとの共通点】東急不動産の騙し売りは同業者であった株式会社ヒューザーの偽装物件引き渡し行為と全く同じである。耐震強度の不足を認識しながら事件公表前に物件を引き渡したヒューザーの行為と何一つ変わりはない。

詭弁もヒューザーの小嶋進社長と同レベルである。東急不動産は「隣地建替えを説明した方が売りやすい」と主張する。小嶋社長も「偽装をしない方が建築費は安い」と弁明した。「隣地建替えを説明した方が売りやすい」との被告の主張はヒューザーの小嶋社長の弁明と同じ論理構造である。

小嶋進社長は2005年11月23日、「報道ステーション」（テレビ朝日）に生出演して以下の弁明をした。「鉄筋の1本や2本抜いてもコストはたいして下がらない。耐震強度が不足しているマンションの方が経費はかかっている。偽装によって発注者は利益を出している訳ではない」。

そのヒューザーは宅建業法違反として東京都から免許を取り消された（2006年2月23日）。ヒューザーは耐震強度の偽装を把握しながらマンションを引き渡し、重要事項の説明を義務付けた宅地建物取引業法に違反したためである。加えて、偽装の可能性を知った購入者が契約の解除を求めたが応じなかったためである（「ヒューザーの宅建免許取り消し　東京都が処分」朝日新聞2006年2月23日）。本件でも原告は東急不動産に対し、契約解除、契約取り消しを求めたが、誠意ある対応は全くなされていない。

2.1 説明の使い分け

被告は二階三階の購入者には建替えを説明しなかったが、その他の購入者には建替えを説明した。隣地建替えにより不利益事実を被らない住戸には積極的に説明した。説明すると売りやすくなる住戸の購入検討者には説明しただけである。

建替えによって不利益を被らない四階以上の購入検討者には「アルス建設後、すぐに建替えられる。三階建てに建替えられて綺麗になる」と積極的に説明した。「説明できない」とする被告主張は虚偽である。被告及び東急リバブルは隣地建替えで損害を被る201号室及び301号室の購入者以外には説明していた（甲第14号証「原告陳述書」31頁、甲第42号証「原告陳述書（二）」31頁）。

四階購入者は販売担当者である東急リバブルの宮本豊から「隣は個人企業なので、三階建てしか建たない」との説明を聞いた上で購入した。被告は四階購入者には「絶対に三階建てです」と説明した方が売りやすいため、隣地所有者との約束を説明した。

三階までしか建たないならば四階以上の住戸購入者は居室が日中でも深夜の如く暗くなることはないし、緑豊かな緑道公園への眺望も損なわれずに済む。「三階建てしか建たない。絶対に四階以上は建たない」と説明されれば四階以上の住戸の購入検討者は安心して購入できる。

この事実が明らかになった現在では、これまで被告が主張していた「知らない、聞いていない、説明できない」等の回答は全て虚偽となる。東急リバブル及び東急不動産は原告の質問に対して膨大な嘘をついていたことになる。

尚、宮本豊は原告の販売を担当した中田愛子や宮崎英隆、今井由理子と共に、アルスの営業担当者で東急リバブル住宅営業本部営業第五部に所属していた。この営業第五部は2005年（平成17年）10月1日現在、存在しない。住宅営業本部以下には事業推進部、営業第一部、営業第二部、営業第三部、営業第四部、受託統括部があるのみである。

【売りにくい住戸では隠蔽】東急リバブル及び東急不動産は、甚大な不利益を被る二階・三階住戸の購入検討者には故意に説明しなかった。二階・三階住戸の購入検討者に「三階建てが建つ可能性がある」と説明すると売れなくなるからである。

東急リバブル及び東急不動産が二階・三階住戸購入者にのみ、隣地建替えを説明しなかったのは「説明できなかった」からではない。「説明すると売れなくなるので説明したくなかった」からである。供給過剰のマンションは周辺の住環境が伴わなければ、ダンピングせざるを得ない時代になっている。

二階三階は建替えにより、日照眺望が皆無になる。建替えはマイナスにこそなれ、プラスになることはない。一方、四階以上は三階建てに建替えられても日照・眺望は影響を受けない。二階・三階に建替えを説明すれば買い手がつかなくなるが、それ以外の住戸には説明した方が売りやすい。

隣地建物が綺麗になって喜ぶ人がいるとすれば悪影響を受けない201号室と301号室以外の住戸購入者のみである。自己の住戸に日照・眺望が妨げられることがないとの条件下では、隣地建物が綺麗になることを歓迎する気になるかもしれない。

関口冬樹は「三階建てへの建替えを説明した方が売りやすい」と証言した。詭弁の極みである。「建替えを説明した方が売りやすい」と本気で考えているならば説明すれば済む話である。

東急不動産にとって説明する、しないの判断は消費者の利益ではない。説明すると売りにくくなる住戸では説明しない。説明した方が売りやすい住戸では説明する。金が儲かる方に使い分けていた。これが購入者の利益保護を目的とする宅地建物取引業法に違反することは明白である。真に騙し売り実行のために仕組んだ行為である。正直に説明したら売れるはずがない二階三階の住戸を騙し売りするための計画的な犯罪である。

【被告の熟知】東急リバブル及び東急不動産は隣地建替えが確実に行われると認識していた。アルス竣工後すぐに三階建てに建替えられることを熟知していた。そのため、隣地に接する二階三階の窓を型板ガラス（半透明の窓）にした。四階以上を透明ガラスとした。だから四階以上の購入者には「三階建てに建替えられる」と積極的に説明できた。

被告は隣地所有者に何度も「三階建てですね」と確認した。隣地所有者は「三階建てで、四階以上は絶対に建てない」と約束した。隣地所有者による固い約束があったから、被告は上記の通り三階建てへの建て替えを前提として行動した。二階三階の購入者に説明することを除いては。

2005年（平成17年）1月13日に東急不動産の野間秀一、関口冬樹、大島聡仁及び井田真介が隣地作業所に来訪し、二階三階の購入者に説明しなかったことを謝罪した。隣地建て替えを購入者に説明するとの約束を東急不動産が無断で破ったためである。

その際、井田は建替えが三階建てであることについて、「隣地所有者は約束を守ってくれた」と話した（甲第13号証「隣地所有者陳述書」6頁）。これはアルス建設時に、隣地所有者と東急不動産の間にそれぞれ、「四階以上は建てない」「二階三階の購入者に建て替えを説明する」との約束が存在していたことを裏付ける。

【被告の虚偽】隣地建替えを説明できるかについての被告証言には虚偽がある。関口冬樹は「質問されれば答える」と証言した（関口冬樹証人調書24頁）。これは明らかな虚偽である。被告は原告に追及された後に辻褄合わせをしようとしているに過ぎない。東急不動産には問題物件の不利益事実を購入検討者に正直に説明する意思は皆無であった。

第一に原告は中田愛子に対して隣地建物について質問している。中田愛子は資材置き場と虚偽の回答をした（甲第14号証「原告陳述書」19頁）。重要事項説明時に宮崎英隆に対し質問したが、周辺環境の説明は一般的な記載以上のものではないと虚偽の説明を受けた（原告本人調書3頁）。中田愛子と宮崎英隆は原告に隣地建て替えが予定されていないものと誤認させる説明をした。

第二に問題発覚後、東急リバブル及び被告は原告の問い合わせに対し、一貫して「説明できない」と主張をしている。説明できないものならば、質問があっても答えられるはずがない。

・甲第26号証、東急リバブル回答文書（宮崎英隆作成、2004年8月26日）「建替計画が決定していない建物についての具体的な対応ができないため、ご契約時にお渡しした「ご購入のしおり、23ページの（6）周辺環境についての項目」で周辺環境についてご説明をさせていただいております」

・甲第28号証、東急リバブル回答文書（宮崎英隆作成2004年9月13日）「具体的な建築計画が決定していない建物の建築計画を予想してご説明ができません」

・甲第30号証、東急リバブル回答文書（宮崎英隆作成、2004年9月24日）「具体的な建替計画が決定していない建物の建築計画を予想してご説明ができません」

・甲第32号証、東急不動産回答文書（大島聡仁作成、2004年10月15日）「具体的な建替え計画が決定していない建物の建築計画を予想してご説明できません」

・甲第34号証、東急不動産回答文書（大島聡仁作成、2004年11月19日）「建替え時期・建築概要（構造・階数など）が確定しているものではない点より、ご購入のしおり、P23「周辺環境について」記載の通りご説明させていただきました」

・甲第36号証、東急不動産回答文書（社印付、大島聡仁作成、2004年11月30日）「隣地所有者様には建替のご意向だけあっても具体性があるとは認められませんでした。その為、ご購入のしおり、P23「周辺環境について」記載の通りご説明させていただきましたものです」

・甲第37号証、東急不動産回答文書（住宅事業本部、社印付、2004年12月16日）「建替についてご説明をさせて頂かなかったのは故意ではなく不確定な事項をお伝えすることにより、誤解等を招く可能性があるからです」

・甲第38号証、東急不動産回答文書（住宅事業本部、社印付、2005年1月8日）「建築時期・建築概要（構造・階数など）が不確定であると判断せざるを得ませんでした。その為ご契約者の皆様には「周辺環境について」との記載をさせて頂きました」

今までは原告が質問しても「説明できない」と常に回答しておきながら、関口冬樹は証人尋問においては「質問されれば答える」と証言した。明らかな虚偽である。被告は自らの作り話が破綻するのを取り繕うために場当たり的に虚構を重ねた。嘘をつき通すために、嘘に嘘を重ねており、主張は破綻している。結果として完全な自己矛盾に陥っている。

一つの嘘を支えるには次々と嘘をつき続けるほかない。「嘘には足がない。何故なら嘘は一人で立つことができないから。実際、一つの嘘は二十の嘘の支えを必要とする。それでも躓きの危険は絶えることがない。Lie hath no Feet. Because it cannot stand alone. In fact, a lie wants twenty others to support it, and even then is in constant danger of tripping.」(E. Cobham Brewer, Brewer's Dictionary of Phrase and Fable)。

著名なブリューワーズ辞書に掲載されているローマ法由来の格言である。虚偽は真実には勝てない。人は真実から身を隠すことはできない。真実と「かくれんぼ」をしているつもりの者も、実は自分自身と「かくれんぼ」をしているに過ぎない。

2.2 東急不動産の責任逃れ

東急不動産は井田伸介を利用して責任逃れを図る。井田真介は康和地所がアルス建設地を東急不動産に譲渡した後は東急不動産の担当者として近隣住民と折衝した（甲第14号証「原告陳述書」25頁）。近隣住民に対しては「東急不動産の窓口です」と説明していた。井田と東急不動産は単に引継ぎをしただけの関係ではない。

従って井田の下記証言は虚偽である。「康和地所というのは、東急不動産さんには土地の売主という立場でした。売主である以上、境界の問題や近隣の問題については解決してお渡しするというのが原則になってました。で、ただ、境界、この境界に関しては、実際マンションの工事が着工される11月の時点で明らかになったことで、それからその書面を交わしました」（井田真介調書）。

実際、アルスがほぼ完成した頃に井田はアルス住民が東陽一丁目町会に加入するための折衝を行っている。たまたま譲渡後に判明した境界の問題だけを対応したわけではない。井田はアルス竣工までに井田が東急不動産の代理人として近隣住民と折衝していた。

【関口証言と井田証言の矛盾】隣地所有者の依頼（購入検討者に隣地建て替えを説明すること）についての井田真介証言と関口冬樹証言には矛盾がある。井田は東急不動産の野間秀一、関口冬樹、中西に隣地所有者の依頼を伝えたと証言する（井田真介証言22頁）。

しかし関口冬樹は質問にはっきり答えたら、身に災いが降りかかるとでも思ったのか、「はい」とも「いいえ」とも答えなかった。「具体的には記憶がない」と逃げた（関口冬樹証言23頁）。とぼけたふりをして何とか話をはぐらかそうと必死である。

関口冬樹は「康和地所の井田真介が伝えなかったのが悪い」と主張したいようである。会社間で責任をなすりつけ、誰も責任を負わないようにする戦略である。実際は、井田真介は東急不動産の窓口として行動しており、東急不動産の問題である。東急不動産は自らの責任逃れのために、原告の矛先を康和地所に向けたいだけである。

実際は、被告は四階住戸の購入者には「アルス完成後すぐに三階建てに建替えられる」と説明している。このことから井田が隣地所有者との固い約束を被告に伝え、被告が了解したことは明らかである。加えて被告は承諾をしたにもかかわらず二階三階の購入者に不利益事実を告げなかったことを隣地所有者に謝罪している（甲第13号証「隣地所有者陳述書」4頁）。

【井田証言の矛盾】井田真介証言では、隣地所有者とは2002年に会っただけとする（井田真介証人調書2頁）。これは隣地所有者証言と矛盾する。

隣地所有者は井田と2003年にも会っている。隣地所有者証言の通りである。「井田さんとは、翌年も会ってるんですよ」（隣地所有者証人調書2005年12月22日9頁）。年明けの杭工事で騒音が発生し、近隣から大きな苦情が出た。井田は、その謝罪で近隣を訪問している。この点からも井田が建設地譲渡後もアルスの近隣担当者として活動していたことがうかがえる。

【建設時期】隣地所有者は井田真介に対し、「アルス完成後すぐに建替える」と説明した。これに対し、井田真介は「すぐに」という表現であったかについて記憶がないと証言した（井田真介証人調書11頁）。井田は記憶がないとするが、実際は、井田は「すぐに建替える」と聞いていた。何故ならば井田から説明を受けた被告従業員が「すぐに建替える」と認識しているからである。

原告宛被告回答文書で記述する通りである。「アルス東陽町が建ってからすぐに建てる旨、三階以上は建てない旨、住まいと仕事場が一緒になるから騒音がある旨の内容は伺っておりました」（甲第32号証、大島聡仁作成、2004年10月15日）。隣地所有者から「すぐに建てる」との話を聞いていなければ、原告への回答で「すぐに建てる」と書く筈がない。

3 不誠実な販売手法

当事者尋問（2006年2月8日）における反対尋問では原告が検討した他社マンションについて質問された。この事情については甲第14号証「原告陳述書」20頁以下で記述した通りである。そこでは以下の事実を陳述した。

・検討マンションの方が好条件であったが、販売担当者の中田愛子は「奥まっていて静かですよ」と物件の魅力をアピールした。実際は作業所があるが、資材置き場と虚偽の説明をしていた。

・中田愛子は原告に対し、「うちの方が信用のある会社ですよ」と他社非難とも受け取れる発言で、消費者の不安を煽った。

改めて他社販売手法と比較すると、不利益を告知せずに問題物件を売りつける東急不動産及び東急リバブルの異常性が浮かび上がってくる。

【中田愛子の報告】原告はアルス契約締結前に東急リバブルの中田愛子に対して、株式会社ダイナシティの新築マンション「デュオ・スカーラ東陽町」を検討していることを伝えていた。しかし、購入希望価格帯を伝えたことはない。原告が中田愛子に対し、「2600万円台のマンションを探している」と発言したことは一切ない。

被告代理人井口寛二弁護士（被告代理人は複数いるため、以降は井口弁護士とする）は当事者尋問において原告が「2600万円台のマンションを探している」と発言したかのように尋問した（原告本人調書10頁）。これは全くのでたらめであり、そのような事実はない。

原告はアルス東陽町の購入に当たり、複数マンションを検討していた。株式会社ダイナシティの新築マンション「デュオ・スカーラ東陽町」はその一つである。東急リバブルの販売担当者である中田愛子にも「デュオ・スカーラ東陽町」を検討していることは伝えていた。東急門前仲町マンションギャラリーを最初に訪問した日（2003年6月21日）が、「デュオ・スカーラ東陽町」の現地販売事務所を訪問した帰りであった。そのため、中田愛子には実際に「デュオ・スカーラ東陽町」のパンフレットを見せて説明した。

中田に頭金として用意できる金額や年収について説明はした（まさかそこで話した年収が当事者尋問の公開法廷において井口弁護士より悪意をもって暴かれるとは思っていなかった。原告の年収がいくらであるかについては争点と無関係である。被告の陰険さには腸が煮えくり返る思いである）。マンションを選択する条件についても説明した。条件に合う物件を探しており、値段で探した訳ではない。原告は居住する目的でマンションを検討していた。値段さえ折り合えば如何なる物件であろうと迷うことなく購入するとでも思っているのか。金額しか頭にない悪徳不動産営業の物差しで判断されては困る。

「衣食住は人間の欲望の原点だが、それらを欲したとき、最初に考えるのは、「衣」「食」であれば、「何を着たいか、何を食べたいか」であって、財布と相談するのはその次だろう。「住」も同じで、マイホームがほしいと思ったら、立地や周辺環境なども考慮して「自分も含めて家族ともどもどこに住みたいか、どんな家に住みたいのか」をまず考えるべきだろう」（河北義則『３年間、家を買うのはやめなさい！』ダイヤモンド社、1999年、29頁）。

原告は「デュオ・スカーラ東陽町」の価格表も見せたため、中田愛子が金額を把握することはできた。そのため、中田愛子が上司等に「原告はダイナシティの2600万円台のマンションを探している」と報告することはできた。

中田愛子が社内的に如何なる内容の報告をしたかについては、原告の立証すべきことではない。しかし、中田愛子の報告が原告の説明とはかけ離れていることは事実である。中田愛子の報告では顧客がどのようなマンションを求めているかが全く伝わらない。

中田愛子は原告の要望を何一つ聞いていなかったことが判明した。存在するのは金額と他社の顧客を奪いたいという醜い営業の欲望だけである。貪欲さだけは長江の水か、サハラ砂漠の砂か、とにかく無限に近い。

歩合やノルマといった事情については推測する他ないが、とにかく売りたいだけである。「マンション販売の場合、営業マンはほとんどがリベートになっており、その率も高いため、彼らも売るためには何でもするし、何でも言うという状況になっています」（根来冬二、買ってから泣かないマンション選び、築地書館、2000年、24頁）。

顧客のニーズを把握することが営業の出発点の筈である。しかし東急リバブルの営業は顧客がどのようなマンションを求めているかにはお構いなしで、とにかく手持ちの物件を売りつけることしか考えていない。プロとしての自覚のない者に営業優先で不動産を販売させることが問題である。

東急リバブル及び東急不動産の販売手法は正しく下記の指摘そのものである。「担当者は冷める前に何とか売ろうと「きょう契約してください」とせかす。住宅は本来、もっとじっくり考えて選ぶものなのだが、きめ細やかさが失われつつある」（長嶋修「劇場化進み繊細さ失う」朝日新聞埼玉版2006年1月1日）。

東急不動産及び東急リバブルの営業は客を騙して判を押させる強引な手法である。両社にとって消費者はネギを背負った鴨に過ぎないようである。東急リバブル及び東急不動産の物件だけは買ってはいけないと改めて実感した。

【周辺環境の説明】原告は東陽一丁目周辺の環境については大体把握していた。アルス東陽町を検討する前から同じ東陽一丁目にある「デュオ・スカーラ東陽町」を検討していたためである。

ダイナシティの営業担当者は原告に周辺環境について詳細に説明してくれた（甲第14号証「原告陳述書」21頁）。都合の悪い事実を隠して物件を売りつけることしか頭にない東急リバブルの営業には期待できないことである。実際、中田愛子は住宅ローンや値引きの話ばかりで、細かなことを質問しても問いに沿った答えを得ることはできなかった。

ダイナシティの担当者は原告に「デュオ・スカーラ東陽町環境編」と題する23頁にも渡る小冊子を配布した。これは「デュオ・スカーラ東陽町」の宣伝は一切なく、東陽町に生活する上で有益な情報をまとめたものである。江東区の歴史、年中行事、路線図、時刻表、公共機関、学校、店舗、金融機関、医療施設、公園、駐車場を紹介する。

東急リバブル及び東急不動産に騙されてアルスを購入してしまったが、「デュオ・スカーラ東陽町環境編」は東陽町住民にとって便利なので現在も愛用している。作業所を倉庫と虚偽の地図（甲第12号証）を配布する東急リバブルとは宅建業者としてのモラルの差、従業員教育の違いが見える。月とスッポン、雪と墨、雲泥の差である。

【偽りの信用】他社物件も検討しているとの原告の説明に対し、中田愛子は「東急リバブル、東急不動産は信用ある会社ですよ」と会社の信用を強調した。物件そのものでは優劣が出るため、会社の看板で勝負するしかない。他には何もアピールするものがないのだ。

但し不動産の価値は目に見える部分だけで決まるものではない。瑕疵担保責任やアフターサービス、管理等も重要である。そのため、東急リバブル及び東急不動産の実態が未だ世間に明らかになっていない状況では、中田愛子の言葉にも首肯できる部分があった。まさか、信用を強調する会社が宅建業法の重要事項説明義務に違反して、計画的に無価値の物件を騙し売りしようと企図しているとは考えなかった。

また、アフターサービスや管理も大手企業として充実していると考えた。しかし、実態は大きく異なった。東急不動産は原告に対し、一切のアフターサービスを拒否した（甲第42号証「原告陳述書（二）」28頁）。また、管理会社は被告子会社の東急コミュニティーであるが、原告の問い合わせに対し、被告の利益のために虚偽の回答をした（甲第42号証「原告陳述書（二）」8頁）。東急コミュニティーは居住者の利益よりも親会社の利益を優先する姿勢を露骨に示す管理会社である。

3.1 青田売り

東急不動産とダイナシティの販売手法の大きな相違点として青田売りの有無がある（甲第14号証「原告陳述書」21頁）。青田売りの場合、建物がまだ存在しない段階、図面だけの段階で、想像力を働かせながら購入の決断をしなければならない。

ダイナシティは青田売りをしない。企業紹介パンフレットCorporate Profileでは「現地販売、需要喚起型販売を実践」と題して以下の記述をする。

当社が大きな成長を遂げてきた要因には、独特の販売方法もあげることができます。建物完成前から仮設モデルルームを用いて販売を開始するのではなく、完成間際に建物内モデルルームを設営して販売活動を行う現地販売を主流としてきました。この販売方法は実際にお部屋をご覧いただくことで、顧客満足度の向上が図れると同時に、仮設モデルルームの建設・解体費用や広告宣伝費などのコストダウンが可能となるメリットがあります。

【東急不動産の青田売り】東急不動産は、ほとんどの物件を青田売りする。2006年3月24日現在、販売又は宣伝広告している新築マンションの多くが青田売りである。

青田売りについては、以下のように指摘される。

「バブル経済が軌道に乗る直前頃から、建設資金の借り入れを少なくし、回収を早めるために、まだ建っていない住宅をパンフレットで販売するようになった」（中村幸安、建築Gメンが暴く!!欠陥住宅59の手口、日本文芸社、2004年、34頁）。

「青田売りというやり方、つまり建物の建設工事に着工するかしないかという時点で売りに出す方法は、できるだけ早く販売を開始し、建物完成までに完売して資金を確実に回収しようという、不動産会社のためにある売り方である」（稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、52頁）。

物件名	引渡予定時期
赤坂タワーレジデンス[Top of the Hill]	2008年7月下旬
ＣＡＰＩＴＡＬＭＡＲＫＴＯＷＥＲ（キャピタルマークタワー）	2007年12月下旬
クオリア荻窪	2006年12月下旬
THE TOKYO TOWERS	2008年4月下旬
品川シーサイドレジデンス	2006年9月下旬
シーサイドコート鎌倉若宮大路	2006年11月下旬
シティデュオタワー川口	2006年9月下旬
湘南袖ケ浜レジデンス	2007年7月下旬
センターフィールド浦和美園	2007年3月末日
ブランズ文京本駒込	2006年9月下旬
みなとみらいミッドスクエア・ザタワーレジデンス	2007年7月下旬

【アルス東陽町の青田売り】アルス東陽町も例に漏れず青田売りであった（甲第42号証「原告陳述書（二）」43頁）。アルスの販売から竣工までを時系列で表すと以下の通りである。

2003年1月、クオリア門前仲町マンションギャラリー内にアルス東陽町販売準備室が発足。

2月、販売開始。

2月22日、アルス東陽町のモデルルーム開設（被告準備書面2005年7月8日）。しかしアルスのモデルルームはクオリア門前仲町と兼用であり、それ以前からクオリア門前仲町のモデルルームとして開設されていた。

4月19日、第二期（最終期）登録受付開始。受付は26日まで。販売価格は2LDKが2950-3410万円、3LDKが3440-4110万円。販売戸数は16戸で、全27戸なのに最終期で16戸販売するのは売れ行きが悪かったことをうかがわせる。

6月26日、原告、売買契約締結。原告が契約した時期は、通常の募集受付は終わり、言わば売れ残り物件を処理する時期であったと言える。

8月12日、乙第1号証上のアルス建築確認日（eHo第A-289号）。建築確認が下りてからでなければ着工できない。しかしアルスは2002年11月から工事を開始している。乙第1号証が正しいとなると、東急不動産は違法建築を行ったことになる（甲第42号証「原告陳述書（二）」21頁）。

9月4日、アルス東陽町、竣工（甲第2号証）。

【販売事務所】アルスの販売事務所は現地から離れた東急門前仲町マンションギャラリーである。東急門前仲町マンションギャラリーは門前仲町駅前にあり、木場及び東陽町駅を最寄り駅とするアルス現地とは一駅又は二駅離れている。

ここは元々、クオリア門前仲町マンションギャラリーと称し、クオリア門前仲町（江東区富岡一丁目、2003年3月竣工）の販売拠点・モデルルームであった。それをアルス東陽町にも転用したことになるが、アルス購入検討者には「なるべく現地に赴かないで下さい」と言わんばかりの立地と言える。マンション現地に販売事務所を構えたダイナシティとは大きく異なる。結局、原告は購入物件301号室と同じ部屋を一度も見ることはなかった。

【モデルルームと実物の相違】アルスのモデルルームはクオリア門前仲町の仕様に基づいていたため、アルス実物とは大きく相違していた（甲第42号証「原告陳述書（二）」43頁）。東急リバブルから購入検討者に「ご覧いただいているモデルルームと「アルス東陽町」との相違点」という資料が配布されたほどである。主要な相違点は下表の通りである。

部位	モデルルーム	アルス
共用廊下壁面	吹付タイル	ビニールクロス
共用廊下床材	長尺塩ビシート	タイルカーペット
洗面化粧台メーカー	エクロール	サンウェーブ
洗面室木製建具	両面模様有り	模様は廊下側の面のみ
トイレ木製建具	両面模様有り	模様は廊下側の面のみ
キッチンメーカー	タカラスタンダード	サンウェーブ

【天井高】モデルルームと現物の大きな相違点に天井高がある。全ての部屋において天井高はモデルルームの方が実物よりも高く作られていた。

一般に天井は高ければ高い方がいい。永く住むには階高が大事である。開放感は言うまでもない。天井高に余裕があれば将来の可能性も広がる。間取りを変えた時の照明の位置変更や、万が一の時に介護室とする場合も対応しやすい。購入後に障害を持ってしまった場合、可変性の悪い物件に居住している人は大変である。

実物の天井高は低く、可変性は大きくスポイルされている。高さいっぱいに箱を目いっぱい積もうとするマンションである。階高を詰めれば事業者のメリット、階高を広げれば購入者のメリットと言える。

モデルルームでは、随所にアルスの顧客向けの注意書きが記載されていた。天井より少し下の壁にはテープが貼られ、「実際の天井はこの高さです」と記されていた（甲第42号証43頁）。これはモデルルームの天井が実物より高いことを意味している。逆に言えば実物はモデルルームより低い。モデルルーム中、このような注意書きだらけであり、アルスの購入者には愉快なものではなかった。

実物にある下り天井もモデルルームには存在しなかった。下り天井があると、広い部屋でも狭く感じられるものである。

天井高（単位m）	モデルルーム	アルス
玄関	2.36	2.16
洗面室	2.3	2.2
トイレ	2.3	2.1
LD	2.58	2.45
キッチン	2.58	2.2
洋室	2.58	2.4

3.2 中田愛子の非礼

中田愛子は顧客の名前を間違える無礼な人間である。営業として失格である。被告は中田愛子から報告を受けたという（関口冬樹証人調書11頁）。しかし中田愛子は原告を他人と混同している。原告の氏名も正確に記述できない担当者の報告には信憑性は全くない。

【返済額計算表】中田愛子は、いい加減な営業である。原告は新築マンション「クオリア門前仲町」の話を聞くために東急門前仲町マンションギャラリーを訪問した。しかし、中田愛子は原告の話を聞かないうちから、アルス301号室を勧めてきた。

中田愛子が原告用に作成した返済額計算表（2003年6月21日）に問題物件を売りつけることしか考えない東急リバブルの身勝手振りが良く現れている。第一に顧客の名前を間違えている。

第二に勤続年数を3年と虚偽の記述をしている。原告は2002年4月に就職して2年目であると正確に申告していた。しかし、中田は「ローンの審査を通りやすくするため」と原告に説明した。

上述のような中田愛子の対応に原告が不安を抱いていたのは事実である。しかし、中田愛子は「東急リバブル、東急不動産は信用のある会社です」と会社の信用を強調した。会社ぐるみで計画的に無価値の物件を騙し売りしようと企んでいることを疑わせなかった。

【売買契約書類送付状】その後も中田愛子は原告の氏名を間違え続けた。売買契約書類送付状でも、無礼なことに原告の名前を間違えている。これは契約締結後の2005年7月に中田愛子から送付された。

書面は「拝啓　初夏の候、XX様におかれましては、ますますご清祥のこととお喜び申し上げます」で開始されているが、原告の苗字は「XX」ではない。名前を間違えるとは無礼極まりない。「契約を取ったら終わり。後は知らない」という東急リバブルの体質がよく現れている。

中田愛子が間違えた苗字は二階購入者のものである。二階購入者は原告が購入する前の2003年6月5日に契約を締結した。二階購入者も隣地建て替えを説明されずに騙し売りされた。中田は二階購入者と原告を区別できていない。悪徳不動産業者にとっては騙し売りの被害者は皆、同じ葱を背負った鴨に見えるのかもしれない。原告の顔と名前が一致していない中田愛子の言葉には信憑性は皆無である。

4 二面採光・通風

東急リバブル及び東急不動産は二面採光をアルスの数少ないセールスポイントとした。

・チラシ（甲第11号証）「緑道に隣接するため、眺望・採光が良好！」「全戸角住戸！２面以上の開口・採光を確保！」

・図面集（甲第15号証）「上質な暮らしを深める邸宅」と題して「独立性の高い立地を活かした全戸に開放感ある角住戸を実現。風通しや陽射しに配慮した2面採光で、心地よい空間を演出します」

販売資料にある「全戸」とは全住戸を対象とする記述である。原告の住戸も当然含まれる（甲第42号証「原告陳述書（二）」26頁）。東急不動産はアルス販売時には北向き住戸も含め、二面採光・通風をアピールした。北東や北西向きの住戸にとっては北面も含めて二面採光である。301号室は北側と西側の二面採光である。

「風通しや陽射しに配慮した2面採光で、心地よい空間を演出します」とあるのだから、この論理に立てば二面採光が失われれば心地良くない空間に転落することになる。販売資料には北向きを理由として採光・通風を否定した記述は一切ない。それどころか北側に位置する洲崎川緑道公園への眺望をアピールしている。販売時にアピールした唯一に近いセールスポイントを都合が悪くなると、方位を理由に否定する主張は成り立たない。

太陽の恵みは大きい。東急不動産がアルスの数少ないセールスポイントとして販売した通り、購入者にとって軽視できるポイントではない。日当たりが悪いと光熱費や暖房費も余計にかかる。精神衛生上の問題もあり、病気にもなりやすくなる。

【北向きのメリット】北向き住戸は障害物さえ存在しなければ、羊羹切りの南向き中住戸よりも風通しやプライバシー確保の面で優れている。事実、301号室の洋室1は、窓は北側しか存在しないが、障害物がなかったため、夕方まで明るかった。

「まず誤解している人が多いのは、北向きは暗いと思っていることだ。北向きは決して暗くはない。北向きは日陰ではないのである。前面に障害物があって日陰になる南向きの住戸よりもむしろ明るいくらいなのだ」（稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、22頁）。

北側は日中の明るさが安定しているため、気持ちが落ち着く。そのため北向きの部屋は勉強部屋や書斎に推奨されている（林望『書斎の造りかた―知のための空間・時間・道具』光文社2000年）。住宅事業を営む株式会社アキュラホーム（さいたま市大宮区）はWebサイトで「頭を使い、集中力を高める必要性がある勉強部屋や書斎は「北」の方角が最適」と記述する。

逆に南向きのように直射日光に照射される部屋では畳や壁紙が色あせてしまうとのデメリットがある。近時は紫外線の害も指摘されており、地球温暖化も進むとされる。特に書斎や勉強部屋には不向きである。日が当たって眩しいと考え事がしにくくなる上、暑いと集中力が続かない。本も焼けてしまう。

東急不動産は本訴訟においては北向き住戸には価値がないかのように主張する（関口冬樹証人調書26頁）。責任逃れのための言い逃れではなく、本気で主張しているならば住宅についての自らの無知を曝け出しているだけである。住宅事業者としての資格はない。

【東急不動産の北向き住戸】東急不動産の物件にとって北向き住戸は珍しいものではない。東急不動産は自ら北側に窓やベランダを配置した住戸を販売している。従って北面であることを理由として物件の価値を貶める東急不動産の主張は一切成り立たない。

書籍でも以下のように指摘される。「東急不動産の高級ブランドである「プレステージ」の中でも、億ションと呼べる物件になると、やはり南向きよりもプライバシー確保のほうが重要という姿勢が図面から読み取れる」（稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、24頁）。

実際、原告が調べただけでも以下の東急不動産物件で北向き住戸が確認されている。

クオリア恵比寿パークフロント（渋谷区広尾一丁目、2006年8月竣工予定）のEタイプは北側に開口部とバルコニーを設置する。しかも図面集では「バルコニーに面した明るいキッチン」と記述する。この「明るいキッチン」が面しているバルコニーは北側にある。即ち北側から採光を得た結果、キッチンが明るくなることを意味する。

クオリア恵比寿パークフロントEタイプ間取り図

ブランズ平和台（練馬区平和台三丁目、2006年11月竣工予定）のAタイプは北側に開口部を設置する。図面集では「全ての居室が開口部を設けた、3面採光の明るい角住戸」と記載する。ここでの「3面採光」とは北東、北西、南東を指す。4LDKの居室のうち、三部屋までが開口部は北東のみ、北西のみ又は両方である。

ブランズ平和台Aタイプ間取り図

THE TOKYO TOWERS（中央区勝どき六丁目、平成20年1月下旬竣工予定）の間取りタイプMH100-E, MT110-Fは北側にバルコニーを配置する。

THE TOKYO TOWERS MH100-E間取り図

THE TOKYO TOWERS MT110-F間取り図

キャピタルマークタワー（港区芝浦四丁目、平成19年11月竣工予定）の間取りタイプL130A-WCも北側にバルコニーを配置する。

キャピタルマークタワーL130A-WC間取り図

4.1 洲崎川緑道公園

アルスの物件価値を高める数少ない要素の一つに洲崎川緑道公園に近接していることが挙げられる。洲崎川緑道公園の価値については甲第42号証「原告陳述書（二）」で一章を割いて陳述した（32頁以下）。

緑道公園は四季折々の変化を感じることのできる静寂で心落ち着く場所である。一年を通した樹木の静謐な営みは何も変わらない。春は薄紅色の花をいっぱいにつけた桜並木が続く。一つ一つの樹木毎に花弁の色は微妙に異なる。綿菓子のように膨れ上がった薄紅色が雲一つなく晴れた青空と見事な対比をなし、束の間何も考えないでいられる至福の時間が訪れる。街の灯に照らされて幻想的に浮かび上がる夜桜も格別である。

被告及び東急リバブルも当然のことながら緑道公園の価値を把握しており、販売時には数少ないセールスポイントとして積極的にアピールしていた。ところが原告本人への当事者尋問において井口弁護士は「遊歩道の緑があるわけですか」と分かりきった質問をした（原告本人調書16頁）。愚問の極みである。都合の悪い事実は脳裏の地平線の彼方に放り出すのが被告及び被告代理人にとって精神衛生上最良の方策のようである。故に原告は改めて本事実を指摘する。

【販売資料】被告及び東急リバブルが洲崎川緑道公園をセールスポイントとして強調していたことは販売資料から一目瞭然である（甲第42号証「原告陳述書（二）」33頁）。

・販売パンフレット「ボナペティート」（甲第6号証）は「豊富な緑に心やすらぐ「洲崎川緑道公園」」と記述する。

・チラシ「マンション選びのポイント」（甲第11号証）は「緑道に隣接するため、眺望・採光が良好！」と記述する。

・「現地案内図」（甲第12号証）では洲崎川緑道公園は緑色で塗られており、購入検討者に緑地であることをイメージさせる。

【現地案内図モノクロ版】東急リバブルの中田愛子は、アルス販売時に複数種類の「現地案内図」を原告に配布した。一つは甲第12号証である。甲第12号証はカラーで印刷されている。一方、A4のモノクロ版も配布された。

モノクロ版は甲第12号証とほとんど同じ内容である。隣地作業所を「ソーコ」と記述する点も同じである。相違点として洲崎川緑道公園の箇所に「春は洲崎川緑道公園でお花見！」とコメントする。これは洲崎川緑道公園が桜の名所であることを売主側が認識しており、アルスの数少ないセールスポイントとしていたことの証拠である。

古来より日本人はとりわけ桜の花を愛でてきた。桜ほど日本人にこよなく愛される花は見当たらない。花には桜以外もあるが、日本語では花は桜の代名詞となっているほどである。柔らかく微妙な色合いや均整のとれた五枚の花弁が愛されてきたことは周知の事実である。

井口弁護士の質問（「遊歩道の緑があるわけですか」）は遊歩道に樹木があるかを原告に尋ねたものである。被告自身が遊歩道の緑を確認して販売資料を作成したのではないのか。それともデタラメな虚偽広告であるのか。被告の自社物件に対する無知には呆れるばかりである。

大企業でありながら無知を恥じることなく、無責任な放言を行うことに怒りを覚える。被告は自社の販売資料をよく読み直し、今までいかに無責任で、その場限りの放言をしていたのか、真摯に反省すべきである。自ら作成した販売資料に恥じることのない言動をとるべきである。

【中田愛子説明】原告は契約締結前に東急リバブルの中田愛子に対し、「この窓を開ければ何ですか」と質問した。これに対し、中田は「遊歩道の緑ですよ」と答えた。身振り手振りを交えて、窓からの景色の美しさを強調した。

原告本人への当事者尋問において被告代理人は、この説明が契約締結後の内覧会に行われたかのように誘導尋問を行ったが、そのような事実はない。内覧会はアルスが建設中の時期に行われた。購入者が内覧できる居室はBタイプ（南東向き）と予め定められていた。原告住戸はDタイプ（北西向き）である。方位が異なるため、Bタイプの居室からは洲崎川緑道公園を眺望できる窓はない。Bタイプの居室からは遊歩道の緑の影さえ見ることができない。

もし内覧会の場で「この窓を開ければ何ですか」の問いに対し、中田愛子が「遊歩道の緑」と回答したならば完全な虚偽の説明になる。井口寛二弁護士の尋問には「契約締結後に如何なる説明しようと問題ない。如何なる嘘を並べようと恥じることはない」との姿勢が感じられた（原告本人調書18頁）。それが「売ったら売りっ放し」の東急不動産のポリシーであるとしても、健全な消費者感情からすれば中田愛子は余りにも無責任な回答をしたことになる。

そもそも被告は準備書面（2005年4月21日）において「眺望などは当時本件建物から見える景色（遊歩道の緑）を説明しただけである」と主張する。これは遊歩道の緑が見えると説明したことを認めた上での主張である。今更、「遊歩道の緑が見える」との説明を否定する資格はない。井口弁護士の私事都合により当事者尋問を延期した結果、粗探しに精を出せたのかもしれないが、相手方の主張を批判する前に無責任な変遷を繰り返している自己の主張を読み直すべきであった。

【公園緑地はセールスポイント】公園・緑地に隣接していること、更には緑地・公園が眺望していることは居住用不動産にとって大きなセールスポイントとなる。東急不動産自身、自ら販売する以下のマンションで積極的にアピールしている。

・「クオリア恵比寿パークフロント」のWebサイトでは周辺環境のページで以下の記述をする。「公園を臨む南側バルコニーからは恵比寿東公園を臨み緑あふれる開けた眺めを楽しめる」

・「ブランズ美しが丘二丁目」のWebサイトでは周辺環境のページで以下の記述をする。「たまプラーザ駅より整然と続く並木を眺めながらの道のり、ゆったりとした歩調が似合います。ほどなくして心休まる「美しが丘公園」、そして空に向かってまっすぐに伸びる気持ちのよいユリノキに彩られた景観の中に映える建物が姿を見せます」

・「ブランズ文京本駒込」のWebサイトでは周辺環境のページで旧古河庭園を紹介する。

クオリア、ブランズは東急不動産のマンションブランド名である。過去実績では本件訴訟のアルス東陽町も含め、ブランド名としてはアルスが多用されていた。しかし、現在では東急不動産のWebサイトや宣伝広告で紹介するブランドはブランズ、クオリア、シーサイドコート、プレステージの四種類で、アルスは含まれていない。トラブルが多いため、ブランド名だけは変えたものと推測される。

原告が確認しただけでもアルス東陽町、東急ドエルアルス南砂サルーテ、アルス横浜台町でトラブルが確認されている。東急ドエル・アルス南砂サルーテのトラブルについては、甲第14号証「原告陳述書」43頁で紹介した。

関口冬樹は証人尋問では東急不動産は「中央林間の大きなマンション」で販売時の説明をめぐり購入者とトラブルになったと証言した（関口冬樹証人調書7頁）。東急不動産は中央林間では東急ドエルアルス中央林間を販売した。東急ドエルアルス中央林間は2001年12月竣工、17階建てである。設計は株式会社日建ハウジングシステム、施工は東急建設である。17階建てであり、「中央林間の大きなマンション」に合致する。

5 地盤の緩み

隣地所有者は隣地建替えをアルスと同時に行わない理由として地盤が緩む危険性を挙げた。

・「土台がゆるむといけないからアルスが建ってからすぐ建てる」（訴状4頁）。

・「地盤は正直な話、あります。隣でやっぱりいろいろやってるのが落ち着いたときのほうがよろしいかと思って、自分では、全てが終わった後に建てるというふうに言ってました」（隣地所有者証人調書2005年12月22日7頁）。

地盤が緩むのは基礎工事の時期である。ここでは地面を掘ってマンションを支える基礎杭を打ち込む。その際に水が抜ける等で周辺に地盤沈下等の悪影響を発生させる危険がある。隣地所有者は基礎工事の時期に同時に隣地建替え工事を行うことで、地盤の影響を恐れた。

アルスの基礎工事は2002年末から実施された。竣工は2003年9月である。従ってアルス竣工から数ヶ月程度経過した後に隣地建替え工事に着手した場合、アルス基礎工事から一年程度経過したことになり、地盤は落ち着く。アルス竣工後すぐに建替えを行うことは地盤の観点からも妥当である。

【シートパイル】アルスでは隣地建物の境界にシートパイルを埋めたままにしている。隣地所有者が原告に説明した（2006年3月11日）。シートパイルとは根切り等への土砂崩れや水漏れを防ぐために、根切り敷地の周囲に打つ鋼矢板を指す。根切りとは、基礎や地下構造物を作るため、地盤面下の土を掘削することである。シートパイルが埋めたままにされているため、アルス基礎工事以降の地盤への影響は抑制されている。

シートパイルは一枚何万円もするため、工事完了後は撤去することが多い。しかし、隣地所有者はアルス竣工後すぐに建替えるつもりでいたため、地盤への影響を懸念し、シートパイルをそのままにすることを依頼した。施工会社ピーエス三菱の山下洋史・東京建築支店工事第二部所長も了承して埋めたままになっている。これはアルス建設側が隣地建て替えがすぐに行われることを認識していたことを示している。

【家屋調査】被告は隣地建物について家屋調査を実施していない（甲第14号証「原告陳述書」26頁）。これは被告が隣地建て替えを十分に確定的なものと認識していたことの証拠である。

マンション業者にとって家屋調査は、近隣住民からのひび割れ等の苦情がマンション工事に基因するものか否かを判断するための証拠となるものである。家屋調査をしなければ、後で近隣住民から苦情を言われても、元々あったひび割れなのか判断できなくなる。

従って所有者が遠慮したことを理由に行わずに済むものではない。家屋調査を行わなかったことにより、後日、工事以外の原因による損傷について言いがかりをつけられる危険がある。それにも関わらず被告側は家屋調査をしなかった。これは隣地所有者の「すぐに建替える」との説明を現実的なものと受け止めていた証拠である。

【井田真介の不見識】井田真介は証人尋問でマンション建設後にマンションの重みで地盤が緩む危険性があると証言した。「大きいマンションを建てますと、その重みで建設地は多少なりとも沈むことがあります。そうしますと、それに接している周りの土地については土地が引っ張られたり、例えば道路が波打ってしまったりとか、多少その地盤に影響が出るということです」（井田真介証人調書8頁）。

これは建築に携わるものとして非常識な見解である。井田真介は大京、康和地所でマンション開発に携わっていたと説明するが、大京・康和地所のマンションへの信頼を地に落とす証言である。

マンションの重みを支えるために基礎が存在する。建物の重みを計算した上で十分に支えられるだけのものを基礎杭とする。杭がマンションの自重に耐えらず、地盤を緩めてしまうならば基礎杭としての意味がない。そのために構造設計（構造計算）が存在する。下記記述の通りである。

・「どんな建物でも足元は基礎を通じて地盤に支持されて建てられている」（中村幸安、『建築Gメンが暴く!!欠陥住宅59の手口』日本文芸社、2004年、26頁）。

・「マンションは、居住者の生命と財産を守るために、自重（マンション自体の重さ）や、地震・風などの外力に耐えられる構造設計が欠かせません」（「今だから考えたい！マンションの耐震強度」まんまるまぐVol.2（建通新聞社2006年）4頁）。

・「建物を建てるには地盤の強さ（＝地耐力）に応じた基礎をつくる必要がある」（河北義則『３年間、家を買うのはやめなさい！』ダイヤモンド社、1999年、219頁）。

建設地の地盤が軟弱ならば、建築に際して何らかの基礎補強対策が必要となる。地盤が軟弱だから、建設後にマンションの重みで地盤が緩むことがあるというのは建築主として無責任極まりない発言である。事実ならば、姉歯秀次元一級建築士らによる耐震強度偽装物件と同じである。否、土台が緩い建物は構造計算書偽造物件以上に脆く、崩れやすい。

建築物の安全性への配慮と意識の欠如が、様々なところで悲劇を引き起こし続けている。国内では耐震強度偽装事件が底なしの様相を示している。世界に眼を向けると、モスクワでは2006年2月23日、市場の屋根が崩落し、少なくとも57人が死亡した（「＜モスクワ屋根崩落＞57人死亡、32人が負傷」毎日新聞2006年2月24日）。

アルス施工後にマンションの重みが地盤に悪影響を与えるとの証言は、隣地所有者の意図とは全く異なるものである。マンション住民にとっては聞き捨てならない内容である。「後で手抜き工事が露見するかもしれない、いい加減な代物を作っているのではないか」。そのように疑われても仕方がない。基礎杭部分は地中に埋まってしまうため、欠陥工事を行っても発覚しにくい。

日本全体が住宅・建築物に関して、特にマンションに関して敏感になっている。大京や康和地所のマンション近隣住民にとっても不安である。問題の先送りでは明るい未来は来ない。東急不動産にはアルスの構造上の問題（欠陥）について明確に説明することを要求する。

6 被告提出証拠の不審

本章では被告提出証拠の不審点をまとめる。既に原告は甲第42号証「原告陳述書（二）」46頁以下で被告証拠の不審点を指摘した。本章では甲第42号証「原告陳述書（二）」作成後に提出された証拠を中心に論じる。

被告提出証拠には怪しげな物が多すぎる。真実から目をそむけるどころか、真相を覆い隠そうとするものばかりである。東急窓口の井田真介も「弁護士が嘘ばかりで驚いた」と言ったほどである。正義の立場から、もう少し紳士的にやってもらいたい。

6.1 窓ガラスのカタログ（乙第5号証）

【乙第5号証の1の非礼】乙第5号証の1はセントラル硝子株式会社「菱形はつしもワイヤー」のカタログである。本証拠は2005年（平成17年）7月15日に提出されたが、改めて差し替え版が再提出された（8月23日送付）。

カタログは全て写しで提出されたが、「表紙の裏側」のみカタログそのものからのコピーではなく、FAXで送付されたものを用いている。文書のヘッダー部左側に「05-8-8;12:57PM;東急不動産（株）住宅事業本部」、右側に「;0354583782 #1/1」と印字されている。これは東急不動産住宅事業本部のFAX（番号03-5458-3782）から2005年8月8日午後12時57分に送付されたものであることを意味する。

最後の「1/1」は一枚中の一枚目を送付したことを意味する。つまり、この時に送付したFAXが全部で一枚であること、つまり「表紙の裏側」一枚のみを送付したことを示している。また、文書中に手書きで「井口弁護士殿←東急不動産　大島03-3291-4065」とメモが残されている。これは東急不動産の大島聡仁が井口弁護士宛に送付したものであることを意味する。

一般にFAXで資料を送付する場合、相手に分かるように表紙に送付状を付すものである。しかしここでは被告と弁護士間の連絡とはいえ、本文中のメモ書きで、しかも矢印記号で済ませようとしている。被告従業員大島聡仁のビジネスマナーのなさには驚きを禁じえない。それをそのまま証拠として提出してしまう被告代理人の無作法にも呆れてしまう。

【虚偽の電話番号】原告は大島聡仁に何度も電話をしたが、一度も連絡を取ることはできなかった。「他の担当者はいますか」と尋ねれば「大島以外にはいない」と取次ぎを拒否された。コールバックを依頼しても「何時戻るか分からない」と拒否された。

大島に電話がつながらないのは当然である。大島が虚偽の電話番号を原告に通知したためである。元々、大島はアルスの建設に関与しておらず、原告とも面識がなかった。原告が大島の連絡先を知ったのは甲第32号証（東急不動産回答文書2004年10月15日、乙第7号証の1）が最初である。面識もないのに、いきなり文面を送りつけ、文中に追伸文を使用するのは無礼の極みであるが、連絡先の電話番号も虚偽であった。

甲第32号証では03-5458-4406と記述する。原告は少なくとも四回はこの番号に電話をしたが、一度も大島とつながることはなかった。大島の実際の電話番号は別のものであったためである。大島の電話番号が別物であると判明したのは乙第5号証の1によってである。

乙第5号証の1はセントラル硝子株式会社「菱形はつしもワイヤー」のカタログである。その表紙の裏側に大島が手書きで電話番号を記述する。そこでは03-3291-4065としている。甲第32号証の電話番号03-5458-4406とは異なる。番号が違うのだから、連絡が取れないのは当然である。大島には初めから原告に真面目に対応する意思がなかったことが明らかになった。連絡を取れないために原告が諦めて泣き寝入りすることを大島が期待していたことは明らかである。いくら相手にしたくないとはいえ、虚偽の電話番号を伝えるとは常軌を逸した対応である。

大島は自らの非礼について一言も詫びたことはなく、何ら反省していない。甲第37号証において、今更の感があるが、ようやく表面的な謝罪がなされた。これは東京都庁の行政相談で東急不動産担当者と連絡が取れないと相談した後に受け取った回答である。何をお詫びしているのか、何が申し訳ないのか理解できない内容である。しかも、そこには大島聡仁の記名はない。会社の陰に隠れ、自らは謝罪しない。都合が悪くなれば逃げ回る。トコトン卑劣な人間である。

大島本人の資質が大きいが、被告の従業員教育の悪さが問題である。正義感の片鱗もない大島聡仁を通して東急不動産の企業の品格が映し出される。東急リバブル及び東急不動産に対しては、「ほとんどの従業員は真面目に働いている」との言い訳にもならない言い訳は当てはまらない。大半が真面目な従業員ならば、そのような職場に騙し売りを行い、不誠実な対応をする悪徳不動産営業が平然と存在できる筈がない。

個人の問題ならばどこかで問題が露見するか、少なくても怪しい素振りが見つかる筈である。真面目な従業員が真面目な職場を作ろうとしている環境ならば見逃される筈がない。内部告発でも、本人に対する糾弾でも、外部通報でも何でも行われる筈である。放置されることはあり得ない。

6.2 井田真介文書（乙第6号証）

乙第6号証は井田真介が作成したとすることには疑問がある（甲第42号証「原告陳述書（二）」47頁）。証人尋問により、不可解な事実が新たに判明した。

井田は別々の時期に「アルス東陽町の事業経緯」（1/2）と「近隣説明経緯」（2/2）を作成した。前者は2005年3月頃、後者は2006年6月頃に作成した。二枚は別々の時期に東急不動産の大島に渡したと証言した（井田真介証人調書16頁以下）。

しかし井田が2005年6月頃に作成したと証言する「近隣説明経緯」は「作成日　平成17年3月22日」と明記されている。井田は誤った日付が書いてあるにもかかわらず、判を押したことになる。不可解な証言である。

また、2005年7月に隣地所有者が井田に乙第6号証を見せたところ、井田は乙第6号証を見て、「弁護士が嘘ばかりなので驚いた」と答えている（甲第42号証「原告陳述書（二）」49頁）。

6.3 被告従業員文書（乙第7号証）

乙第7号証は二枚からなる。当初は二枚セットで提出された（被告証拠説明書2005年7月16日）。後日、差し換えられ、乙第7号証の1、乙第7号証の2と枝版が振られる（2005年8月23日送付）。乙第7号証の作成者には疑問がある。

【乙第7号証の1作成者】乙第7号証の1は原告宛文書である。但し証拠として提出されたものは写しである。文書上部に「05-06-21; 4:50 PM;　東急不動産（株）　住宅事業本部; 0354583782　#2/7」と印字されている。これは2005年6月21日に東急不動産住宅事業本部のファックス03-5458-3782から送信された文書であることを意味する。2/7とあるので、7枚目中の2枚目となる。

乙第7号証の1には大島聡仁の名前と「平成16年10月15日」の日付がある。証拠説明書でも「平成16年10月15日頃作成」とし、合致する。原告も平成16年10月頃、当該文書を受け取っている（甲第32号証）。そのため、2004年11月以降に作成されたものではないことは確かである。

乙第7号証の1の作成者については関口冬樹証人尋問で疑いが生じた。乙第7号証の1には大島聡仁の名前がある。被告証拠説明書差し換え版（2005年8月23日送付）でも「被告社員大島作成」とする。

しかし証人尋問において関口冬樹は乙第7号証も自分が書いたと証言する。被告代理人井口寛二弁護士は乙第7号証の１（原告宛文書）及び2（報告書）を示した上で、「これは私が原稿をつくってあなたが書いてサインしたという話しじゃなかったですよね」と質問した。これに対し、関口は「いえ、違います、違います。私のほうで書きました」と回答した（関口冬樹証人調書22頁）。

関口冬樹と大島聡仁の何れかが嘘をついていることになる。被告には乙第7号証の1の作成者を明確に説明することを要求する。

【関口の偽証】乙第7号証の2についての関口冬樹証言は明らかな偽証である。原告及び裁判所を愚弄する非常に由々しき問題である。

関口冬樹は乙第7号証の2を2005年2月頃に作成したと証言した（関口冬樹証人調書13頁）。国土交通省から宅建業法違反の件で呼ばれたこととは関係ないとも証言した。これは明らかな虚偽である。

被告証拠説明書差し換え版（2005年8月23日送付）は乙第7号証の2について以下のように説明する。「平成17年7月8日頃作成」「被告は、国交省に本件に関する経緯を文書によって説明しているが、乙7の2は、国交省に提出した文書に数箇所書き加えをした文書」。

被告証拠説明書差し換え版（2005年8月23日送付）の説明から、乙第7号証の2が国土交通省への報告書が元になっているものであることは明らかである。被告は自ら様々な嘘を交えた屁理屈というべき主張をしながら、他方で御丁寧にも自ら墓穴を掘る矛盾した証言をした。

国土交通省に提出した報告書を土台として、自己に都合のよいように改竄したものが乙第7号証の2である（甲第42号証「原告陳述書（二）」51頁）。実際、乙第7号証の2は隣地所有者宛東急不動産株式会社住宅事業本部「ご報告書」（甲第40号証）とほぼ同じ内容である。甲第40号証中で「以下同文を国土交通省関東地方整備局建政部建設産業課宛てに追加補足文として提出させていただきます」と記述する。

被告は改竄した証拠を提出して裁判所を欺こうとした。甲第40号証は被告が証拠の偽装を行ったことを裏付ける証拠である。被告側の偽装工作の実態までもが白日の下に晒されている。

【乙第7号証の2作成者】被告は乙第7号証の2作成者を関口冬樹とするが、疑問である（甲第42号証「原告陳述書（二）」51頁）。東急不動産住宅事業本部の林正裕グループリーダーは隣地所有者に対し、「申し訳ありません。井口寛二弁護士と大島聡仁が勝手に書いたものです。すぐに訂正させます」と約束した（甲第13号証「隣地所有者陳述書」9頁）。

関口冬樹証人尋問においては疑問を深める質問が井口寛二弁護士からなされた。井口弁護士は関口冬樹に対し、以下の質問をしている（関口冬樹証人調書22頁）。

井口弁護士（乙第7号証の１（原告宛文書）及び2（報告書）を示す）「大島さんとあなたが、これは私が原稿をつくってあなたが書いてサインしたという話しじゃなかったですよね。」

関口「いえ、違います、違います。私のほうで書きました」

井口弁護士「あなたが原文全部つくってそれを持ってこいという話だったんですね」

関口「全部自分でペンを取りました。そういう話です」

この様な確認をわざわざ行うところに被告の焦りが見受けられる。井口弁護士は隣地所有者証人尋問においても同種の質問をしている。甲第13号証「隣地所有者陳述書」には補足のページがある。これについて井口弁護士は「書いたときに、書いたものをお見せになって、ここに補足というのがあるんだけれども、後で、足りないので補足事項を書いてくれという話だったんですか」と質問した（隣地所有者証人調書17頁）。

当然の事ながら、隣地所有者に一蹴された。自分が行っていることは相手側も行っていると考えて失敗する典型例である。これらの質問から井口弁護士の仕事のやり方が良く理解できる。被告提出証拠には常に多くの作為性が介在している。東急不動産窓口の井田真介が「弁護士が嘘ばかりなので驚いた」と呆れるのももっともである（甲第42号証「原告陳述書（二）」49頁）。

6.4 金井照彦文書（乙第9号証）

乙第9号証は株式会社SHOW建築設計事務所「アルス東陽町設計計画の経過について」（金井照彦作成、2005年10月7日）である。SHOW建築設計事務所は昇建築設計事務所とも称する。乙第9号証の形式及び内容には不審点が多々ある。

先ず形式上の不審点である。乙第9号証は段落により、左余白が区々である。段落番号が振られている箇所もあるが、一番の段落と二番の段落でも左余白が僅かに相違する。乙第9号証は印書されたものだが、ワープロソフトで作成する場合に左余白を区々にすることは普通しない。これは明らかに複数の文書を貼り付けたものをコピーした結果である。

【被告主張との矛盾】乙第9号証の内容上の不審点第一は、被告の主張と矛盾する。被告は以下のように主張する（被告準備書面2005年4月21日）。「康和地所は、訴外隣地所有者に対して、敷地境界をフェンスではなくて、ブロックまたはコンクリートにすること、本件マンションの北側の2階、3階の開口部を片ガラスにすることで検討することを説明していた」（原文のまま。片ガラスは型ガラスの誤り）。

これに対し、乙第9号証は「２階まで半透明の窓にしていましたが、東急不動産担当者から将来対応の為、また隣接地所有既存建物が居室内から見えることについて視覚的な配慮の理由より3階まで半透明の窓にしたいとの要望を受け、計画しました」とする。当初は二階までを型ガラス（半透明）としていたが、東急不動産担当者の要望により三階までを型ガラスにしたとする。

乙第9号証の記述が真実ならば東急不動産が事業主になる前の康和地所の段階では型ガラスは二階までである。康和地所が「三階を型ガラス」にすることを近隣住民に説明できる筈がない。被告の主張が誤りであることは、被告自身が提出した乙第九号証により証明された。

原告は既に被告の主張が誤りであることを主張していた（甲第42号証「原告陳述書（二）」26頁）。原告の主張の正しさが改めて確認された。原告が主張した途端に、今までの主張と矛盾する証拠を提出する。客観的な証拠を突きつけられると、苦し紛れに主張を変更して何とか誤魔化そうとする。自らの主張に対する反省は微塵もない。何と卑劣な訴訟態度であろうか。

東急不動産は法廷で虚偽の主張を行う非道不誠実な企業である。不誠実極まりない訴訟態度である。裁判制度そのものに対する冒涜である。裁判所を愚弄するものであり、司法制度に対する挑戦である。

【半透明とした理由】第二に東急不動産担当者が窓を半透明にすることを要望した理由は成り立たない。「隣接地所有既存建物が居室内から見えることについて視覚的な配慮の理由」をあげるが、これは居室から既存建物が見えなければ成り立たない。

実際のところ、既存建物は、三階はおろか二階からの眺望も妨げるものではなかった。二階購入者は購入検討時に販売担当者である東急リバブルの宮崎英隆から建設中のアルス二階の窓から撮影した写真の提示を受けた。二階購入者は、この写真を確認してアルスの購入を決意した（甲第14号証「原告陳述書」20頁、二階購入者陳述書）。

また、上記の理由ならば窓を半透明にする決定は二階と三階の同時に行うのが自然であり、三階だけを設計後に半透明にしたことの理由にならない。窓を半透明にした理由は隣地所有者から三階建てを建設することを聞かされたためとするのが自然である。

被告は何時建てられるかも分からない願望的な話ではなく、アルス完成後すぐに建替えられると確信していた。井田真介も隣地所有者に対し、「早く謝っちゃえばいいのに。隣地所有者が三階建てと言うから三階までを曇りガラスにしたのにねえ」と発言している（甲第42号証「原告陳述書（ニ）」49頁）。

【設計業者として相応しくない回答】第三に乙第9号証には設計業者として相応しくない回答がある。乙第9号証では「甲第15号証のパンフレットは、アルス東陽町販売上においてセレクトプランを用意しておりましたので、その際のセレクトプランの一部のパンフレットであることを確認しました」と記述する。

原告は東急不動産・東急リバブルが「複数種類の図面集を使い分けて営業していた」と主張する（甲第42号証「原告陳述書（二）」15頁）。原告が証拠として提出したパンフレット（甲第15号証）が「一部のパンフレットである」ことは、複数種類のパンフレットが存在するとの原告主張が裏付けられたことになる。

不可解なのは、これを設計業者の株式会社SHOW建築設計事務所が回答している点である。販売パンフレットは東急不動産（事業主）又は東急リバブル（販売代理）が作成するものであり、設計業者の関知するところではない。まして事業主である東急不動産が自ら作成した筈の販売パンフレットについて設計業者に照会することは理解できない。乙第九号証の作成者はSHOW建築設計事務所（金井照彦）ではないと主張する。

【セレクトプランの虚偽】第四にセレクトプランに関する説明には虚偽がある。乙第9号証は「甲第15号証のパンフレットは、アルス東陽町販売上においてセレクトプランを用意しておりましたので、その際のセレクトプランの一部のパンフレットであることを確認しました」と記述する。しかし甲第15号証はセレクトプランの一部ではない。

セレクトプランと称するものは居住者が間取りを選択できるシステムであると東急不動産は主張する。東急不動産のWebサイトではセレクトプランについて以下のように説明する。

「当社マンションにもセレクトプランのシステムはございます。通常のセレクトプランでは、３LDKの和室に面するLDをひろげて２LDKにするといったあらかじめ決められた２つ程度のプランを選択するだけで、それ以外の変更はできません」（東急不動産「提案します！マンション選びの新発想」）。

この種の販売手法は青田売り物件で見られるものである。以下のように指摘されている。「メニュープランというのがそもそも、マンション購入者を小バカにしたシステムだと思う。まさに小手先だけの変更で、購入者の満足感を誘おうとしているように見えてしかたがない」（稲葉なおと『誤解だらけのマンション選び2000-2001年版』講談社、1999年、53頁）。

しかし原告はセレクトプランで間取りを選択したことはない。原告の購入検討時期は工事が進められていた段階であったため、既に間取りは決められていたためと説明する（関口冬樹証人調書21頁）。実際、東急リバブルの販売担当者から原告に対し、セレクトプランの説明はなされなかった。

従って原告にセレクトプランの図面集を配布する意味がない。選択できない図面を受け取ったところで、文字通り画餅である。実物と相違する間取り図を配布して不動産の購入を迫ることは明白な詐欺である。

6.5 隣地建物写真（乙第10号証）

乙第10号証は建替え前の隣地建物の写真である。しかし写真は小さく、不鮮明である。一消費者である原告でさえ、より鮮明な写真を入手している（甲第43号証）。被告が乙第10号証以外より分かりやすい写真を所持していないとは考えにくい。「何らかの理由で意図的に隠しているのではないか」との推測を抑えることができない。被告は真実を明らかにしようとする正義感に欠けていると判断する。

実際、二階住戸の販売時には購入検討者に対し、建設中の二階住戸の窓から撮影した写真を提示までしている。二階住戸の購入者は、その写真で隣地作業所が日照・眺望を妨げないことを確認したため購入を決断した。この写真も騙し売り判明後の2005年12月に二階住人が東急リバブルの宮崎英隆に請求したところ、拒否されている（甲第14号証「原告陳述書」20頁）。

6.6 越境覚書（乙第11号証）

乙第11号証は隣地所有者と東急不動産の間に交わされた越境についての覚書である。本覚書の目的は越境の確認である。隣地建物がアルス敷地に越境していることを確認し、隣地建物を取り壊す際は越境部分を除去することを約束したものである。

被告証拠説明書（2006年2月8日）は「取り壊しに関する時期が全く明記されていない」と主張する。しかし、被告主張は失当である。

第一に乙第11号証は越境の確認、隣地建物解体時の越境部分除去を定めたものである。文書の目的から解体時期を記述する意味がない。アルス二階三階の購入検討者に隣地建替えを説明することは既に被告が了承していることである。本覚書に記述することではない。

第二に乙第11号証の文面を作成したのは被告である。隣地所有者は記名捺印しただけである。覚書は東急不動産の窓口であった井田真介が隣地所有者に記名捺印を依頼した。文面は全て東急不動産側で作成しており、隣地所有者は記名捺印のみを求められた。従って解体時期が明記されていないことは、単に東急不動産が自社に都合の悪い事実を記述しなかったことを意味するにとどまる。

むしろ被告はアルス完成後すぐに三階建てに建替えられることを聞いていたにもかかわらず、これを示す事実を明記して購入者全員に伝えてしまうと二階三階が売れなくなることを恐れ、故意に記述を避けたものと考えられる。

もともと越境の確認を目的としたに過ぎない文書を、今頃になって騙し売りを正当化する証拠としてこじつけようとする態度は追い詰められた被告の往生際の悪さを際立たせる。ここに騙し売りの重大な悪意・計画性がうかがえる。実際、東急リバブルは四階購入者にはアルス完成後、すぐに三階建てに建替えになると説明した（甲第14号証「原告陳述書」31頁、甲第42号証「原告陳述書（二）」31頁、四階購入者陳述書）。

第三に隣地所有者は「アルス竣工後すぐに建替えを行う」と説明した。隣地所有者は被告側からアルス竣工時期の明確な説明を受けていない。従って隣地所有者の側から「何年何月に建替えを行う」と書くことはない。

被告は「アルス竣工後、すぐに建てる」との説明で了解し、二階三階の購入者に説明することを約束した。被告は井田真介からの報告や家屋調査不要との回答からアルス竣工後すぐに三階建てに建替えが行われることを熟知していた。被告は隣地所有者に家屋調査を申し入れたが、隣地所有者は「すぐに取り壊すから家屋調査はやらなくていい」と答え、家屋調査はなされなかった。

【写し】被告提出証拠は原本ではなく、写しである。文書左端に縦書きで「05-12-21; 9:49; 東急不動産（株）住宅事業本部; 0354583727 #1/1」と印字されてある。これは2005年12月21日の9時49分に東急不動産住宅事業本部のファックス03-5458-3727から送信したことを意味する。送り先は被告代理人事務所と推測する。

本証拠は隣地所有者の証人尋問当日（2005年12月22日）に何らの予告なく提出したものである。被告代理人に送付されたのも僅か一日前であることが分かる。

6.7 建設省告示（乙第12号証）

乙12号証は建設省（現国土交通省）告示の写しである。証拠説明書（2006年2月8日）によると、アルスが建築基準法の規制をクリアしていることの立証を目的とする。建築基準法を満たすことは建物を販売する以上、当然のことである。アルスが建築基準法に違反しているならば、ヒューザーや木村建設等の耐震強度偽装物件と変わらない。

建築基準法は最低基準に過ぎない。建築基準法第1条が「この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする」と規定する通りである。建築基準法を満たすことは最低限の前提であり、物件にとって何らの自慢にもならない。

被告が建築基準法違反ではないと主張することはアルスに建築基準法違反の疑いがかけられていることの裏返しである。東急不動産のマンション（アルス、クオリア、ブランズ等のブランドがある）は数頁にも及ぶ証拠資料をわざわざ提出しなければ建築基準法に合致するか否か説明することができないことを示している。東急不動産がレベルの低い物件を提供していることを示しているに過ぎない。

6.8 購入条件書（乙第13号証）

乙13号証は原告本人への当事者尋問の場において被告側が突然提出したものである。本書面のヘッダー部には「2006 02/08 10:20 FAX 03 3463 7815　東急リバブル総務課」と記述されている。これは2006年2月8日10時20分に東急リバブル総務課の番号03-3463-7815のファックスから送信されたものであることを示す。即ち本証拠自体は写しであり、原本ではない。送信先は東急不動産又は被告代理人事務所と推測される。

問題は送信日付である。2月8日10時20分は尋問当日の午前中である。元々、原告本人の当事者尋問は12月22日に行われる予定であった。しかし三名の被告代理人（井口寛二、野村幸代、上嶋法雄）のうちの一人である井口弁護士の私事都合により延期された。

当事者尋問の延期は原告側が望んだことではなく、被告側が要求したことである。延期は原告にとっては想定外の事態であった。一般人にとって証言台に立つことは緊張を要し、勇気を要することである。心の準備が必要である。

原告本人の証言が延期されるならば、原告本人が出廷する必要は全くない。しかし、被告代理人から原告代理人への連絡が当日の開廷直前であったため、原告本人が知ったのは法廷に到着した後である。被告側からもっと早く連絡があれば別の行動がとれたであろうが、後の祭りである。これまでも被告は自ら知っている情報について原告にわざわざ調べさせる等、原告に無駄な労力を費やさせていた。今回の件もその延長線上で理解するのが正しい。この期に及んでも被告は不誠実である。

被告代理人の都合により、延期になることは原告にとってマイナスにこそなれ、プラスになることはない。逆に被告にとっては、この上なく有効な心理攻撃となる。しかし「身内の危篤」と説明されたため、「それは心配なことでしょう」と原告側は一も二もなく承諾した。

ところが被告側は延期中に新たな証拠を収集していたことになる。被告代理人の身内の危篤を口実として延期し、実は時間を稼いだ。延期の影で証拠収集をしていたとなると、母親の危篤という口実自体が怪しいものに思えてくる。訴訟当事者として信義に適ったものと言うことはできない。被告及び被告代理人の民事訴訟手続きに対する姿勢を示すものとして見逃せない事実である。真実ならば親不孝の極みである。

【弾劾証拠】被告は乙第13号証を弾劾証拠として提出したとする。弾劾証拠は尋問中、供述の矛盾や誤りを突くために、反対尋問者が期日において提出するものである。言いたいことを散々言わせて、弾劾証拠を突きつけるのが基本的な反対尋問のテクニックである。しかし被告は弾劾証拠の用法を誤っている。弁護士を三人も付していることが信じ難い。

弾劾証拠は尋問する相手に突きつけなければ意味がない。ところが井口弁護士は原告本人に証拠は見せず、「6月22日に署名、捺印をしたか」と追及した。どのような書類かは一切見せず、「書いたか」とだけ追及した（原告本人調書17頁）。何が書かれているか分からないものを認めることができる筈がない。

全く分からないため原告が手がかりになることを話そうとすると、井口弁護士は「そんなことは聞いていない。そんなことは聞いていない」と机をバンバン叩いて原告に話をさせないようにした。有無を言わせぬ強硬な態度であった。語気語調には凄まじいものがあった。被告代理人の根拠を提示しない追及があまりにも激しかったため、原告は顔に爪を立てられた気がしたほどであった。卑劣な追及に怒りの方が先に立った。

うっかり「Yes」とでも言おうものならば一億円の借用書でも提示しかねない。詐欺師も真っ青の卑劣な手法である。専門知識のない消費者を欺く詐欺的手法である。このような弁護士を雇ってまで自社の責任を否定しようとする東急不動産には心底失望する。余りにも卑劣極まりない手法に呆れ返るばかりである。

【購入条件書】乙第13号証は売買代金より190万円値引きされた額で購入することを約した「購入条件書」とされる。乙第13号証では契約締結日が何故か2003年6月22日となっている。また、原告の住所が江東区富岡となっている。当時、原告は記載の住所に居住していたが、住民票上は埼玉県を住所としていた。この事情は中田愛子にも説明しており、中田の指示で契約書等は住民票上の住所を記述した。不動産売買契約書（甲第3号証）、覚書（甲第4号証）、受領証（乙第2号証）は全て住民票上の住所となっている。

【二重価格疑惑】中田愛子は原告にアルスを勧めた当初より、値引きの意向を示していた。値引きをする代わりに、6月中の契約締結を求めた。これは自らの営業成績のために期末（6月末）までに売り上げを立てたいとのことであった。

中田愛子は原告が交渉する前から値引きを持ちかけており、今から考えると二重価格であったと判断する。他のマンション住民も原告と同様な形で値引きを受けている（二階購入者の原告宛メール2006年3月25日）。「契約前の話し合いの段階でかなり早い時点で値下げを提示してきました。他の不動産を回ったときは決してそのようなことはありませんでした」とする。

悪質リフォーム業者の営業手法としても以下が紹介されている。「最初の見積もりから一気に減額したことについて、特別に安くしたので他言しないようにとも念を押されたという。減額したといっても、まだ法外な価格であることを知られないようにするためだ」（中村幸安、建築Gメンが暴く!!欠陥住宅59の手口、日本文芸社、2004年、127頁）。

本文書は中田が早い段階で値引きを原告に持ちかけていたことを裏付ける証拠である。被告の値引きが最初から二重価格であることを示す証拠である。中田愛子が原告に値引きについて口外しないことを求めたのも、二重価格の露見を防止するためである。

【口外無用】乙第13号証では「この条件に関しては、一切口外致しません」と記述してある。原告は中田愛子から口頭で同内容を依頼されていたことは記憶している。記憶していたからこそ原告は甲第42号証「原告陳述書（二）」47頁で以下のように記述した。

特に原告との売買契約においては値引きされている関係上、中田愛子は原告に対して「できれば話さないように」と頼んでいる。消費者には口外無用を要求しながら、自社はベラベラ話すのか。東急不動産に対する不信感は高まるばかりである。

これは乙第6号証（井田真介陳述書）に井田が知る筈もない事実（原告の契約締結日）が記述されていることを非難した文脈である。そのため、原告は井田真介が乙第6号証の作成者であるか、強い疑問を抱いている。

もし井田自身が本証拠を記述したものならば他者から教えられたと考えるしかない。実際、井口寛二弁護士は弁論準備手続（2005年7月15日）において「他から聞いたのでしょう」と回答した（甲第42号証「原告陳述書（二）」47頁）。井田が聞いたとすれば相手は契約について知っている東急不動産、東急リバブル、原告の何れかである。しかし原告と井田は面識がない。

乙第13号証では「口外致しません」との義務は原告側のみ片務的に負っているように読める。しかし、宅地建物取引業者である東急リバブル及び東急不動産が宅建業法第45条に定める守秘義務を負っていることは指摘するまでもない。

また、個人情報保護法第23条第1項は「個人情報取扱事業者は、次に掲げる場合を除くほか、あらかじめ本人の同意を得ないで、個人データを第三者に提供してはならない」と定める。この「提供」は、物理的な提供に限定されない。個人情報を見せるだけの場合や、口頭で説明するだけの場合も「提供」に該当する（不動産業における個人情報保護のあり方に関する研究会「不動産流通業における個人情報保護法の適用の考え方」2005年1月）。

【申込の強弁】当事者尋問の場において井口弁護士は本書面を持って原告が申込をしたと強弁したが、本文のどこにも申込とは書かれていない。原告は中田愛子から口頭で「値引きをするから口外しないように」と頼まれたことは記憶している。しかし井口弁護士が主張するように、これをもって契約した覚えはない。原告は井口弁護士が強弁した意味合いの書類は書いていない。そもそも重要事項説明は6月26日に行われた。

宅地建物取引業法は宅建業者に契約成立までに重要事項の説明を義務付けている。消費者は重要事項説明の内容を踏まえて契約を締結するか判断する。最終的に購入するか否かの判断は契約書、重要事項説明書、管理規約、長期修繕計画を受領し、内容をよく確認すると同時に周辺環境、建物の性能、最終資金計画を確認した上で行う。

東急不動産が乙第13号証の「確約」をもって契約締結又は何らかの契約上の拘束力が発生したと強弁するならば明白な宅建業法違反である。原告は既に東急不動産及び東急リバブルによる本件騙し売り行為を宅建業法第47条違反（重要事項説明義務違反）と主張している。正義感の欠如した悪徳不動産業者にとっては勲章なのかもしれないが、新たに宅建業法第35条（重要事項の説明）及び第45条（守秘義務）違反が加わると主張する。

乙第13号証は原本ではなく、コピーである。コピーは操作ができる。今までの被告提出証拠には複数の文書を貼り付けて合成したとしか考えられない操作の後が確認できる（乙第6号証「井田真介陳述書」、乙第9号証「SHOW建築設計事務所・金井照彦文書」のフォーマット）。乙第13号証の真正性は原本でなければ判断できない。

【申込証拠金】原告は契約締結前に申込証拠金10万円を支払った（原告本人調書22頁）。被告証拠説明書（2006年3月9日）は申込金とするが誤りである。申込金ではなく、申込証拠金である。

申込証拠金は契約が成立した時に手付金の一部に充当され、不成立の時はその時点で返済する金銭である。買い主の順位保全や購入の意思確認を目的とするものである。加えて東急リバブルの中田愛子は原告に「重要事項説明を受けるためには申込証拠金を払う必要がある」と説明した。

申込証拠金を支払っただけでは契約成立に何らの影響も及ぼさない。東急リバブルの申込書自体、「契約期限までに本申込物件について、貴社と売買契約を締結しないとき」「契約期限到来前に、本申込を辞退したとき」は、「本申込みはその効力を失う」と記述する（「申込」「申込み」と送り仮名が統一されていないが、原文のまま）。

但し消費者の無知につけ込む悪徳不動産業者も存在する。翻意した顧客に対し、「次のお客さんが見つかるまでは解約できない」｢全額は返せない｣と言って、申込証拠金を返金せず、強引に契約をさせようとする。

「業者の中には、なんとかして売りつけようと、「申込書を書いたからには、買わなければならない」などと圧力をかけてくるところもあります」（石井勝利『元気の出るマイホーム取得術』総合法令、1993年、192頁）。

被告証拠説明書（2006年3月9日）は申込証拠金を支払ったことと契約の拘束力を関係付けたいようである。これは東急リバブル及び東急不動産が申込証拠金を支払っただけの消費者に対し、強引に契約を強いる悪徳業者であると自ら認めたことを意味する。そのような主張は知っている者から見れば、自社の信用を失わせることに他ならない。

6.9 証拠説明書

被告の証拠説明書送付は不誠実である。期日直前に送付する。原告側に十分な吟味、反論させる時間を与えさせない姑息な手段である。

被告証拠説明書（2006年2月8日）、乙第11号証、乙第12号証を原告代理人に送付したのは2006年2月6日である。2月8日が証人尋問であるため、僅か2日前である。原告代理人が受領したのは翌7日である。6日は日曜日であるので、被告代理人は僅か一営業日前に送付したことになる。証人尋問の前日に送付したのと同じである。

被告証拠説明書（2006年3月9日）を原告代理人事務所に送付されたのは期日前日の2006年3月8日である。

【被告代理人の不可解】被告代理人は証拠説明書毎に変遷している。

被告代理人は井口寛二弁護士、野村幸代弁護士、上嶋法雄弁護士の三名である（東急不動産株式会社「訴訟委任状」2005年3月11日）。

しかし被告証拠説明書（2006年2月8日）では被告代理人弁護士から上嶋法雄弁護士の名前が消え、井口寛二弁護士と野村幸代弁護士の二名になっている

さらに被告証拠説明書（2006年3月9日）では井口寛二弁護士、野村幸代弁護士、上嶋法雄弁護士の三名が名を連ねる。被告証拠説明書（2006年2月8日）で名前がなかった上嶋弁護士の名前が復活している。しかし、上嶋弁護士だけ印鑑が押されていない。井口弁護士と野村弁護士の印鑑は押されている。証拠説明書に代理人の印鑑を押すことは必須ではないが、これまで印鑑が押されており、他の弁護士は押しているにもかかわらず、一人だけ押していないことは不可解である。

代理人の名前が出たり消えたり、印鑑が押されていたりいなかったり、虚偽の主張や偽証があったり、原告本人の証人尋問を当日になって突然延期したり、自ら申し出た証人の氏名を間違える等、被告代理人は本訴訟に対して不真面目なこと極まりない。答弁書では「請求の原因に対する認否」に何も書かず（明らかな筈の売買契約の存在すら認めていない）、第一回口頭弁論に欠席する等、被告代理人は最初から不真面目であった（甲第14号証「原告陳述書」42頁）。そもそも被告の方から「裁判所で話しましょう」と原告に提訴を求めたのではなかったか。

三人の被告代理人のうち、出廷するのはいつも井口弁護士だけである。耐震強度偽装事件や東横イン偽装事件では有資格者の名義貸しが問題となった。被告代理人として名を連ねる以上、三人の弁護士が揃って出廷して欲しいものである。

【氏名の誤り】被告は関係者の氏名を間違えた文書を平然と裁判所に提出している。人の名前は人格の基礎であり、人格の象徴である。東急不動産が裁判所に提出する文書において個人の人格を平然と軽んじる企業であることの証左である。

第一に被告証拠説明書（2006年2月8日）の乙第11号証説明では隣地所有者の姓を誤っている。自社に不利な事実を証言する証人には敬意を払わなくても良いと考えているのか。

第二に被告証拠申出書（2006年1月6日）では井田の名前を誤っている。井田のフルネームは井田真介である（乙第6号証）。しかし証拠申出書では、井田信介となっている。

自ら申請する証人の氏名を間違えるとは如何なるつもりであろうか。井田真介は被告のために偽証までさせられている。井田に偽証をさせて罪を被せるのも被告の手法の内ならば、被告にとっては井田も敬意を払う必要のない人間なのだろう。

井田の尋問事項は本文中に書かれているが、何故か「別紙証人井田真介氏用尋問事項」が添付され、同内容の尋問事項が繰り返されている。

7 証人尋問の不審

本章では証人尋問における証言内容の不審点を記述する。原告は証人調書を読み進めるにつれ、被告側証人（井田真介、関口冬樹）の証言内容が、あまりにも実態とかけ離れた内容になっていることに強い衝撃を受けた。

7.1 井田真介

【アルス建設地購入時期】康和地所株式会社は2002年（平成14年）4月23日にアルス建設地を購入した（甲第1号証）。この点についての井田真介証言は誤りである。井田は2002年夏頃に購入したと証言した（井田真介証人調書2頁）。

井田は現在、用地仕入れ専門の不動産業者アソシアコーポレーション株式会社の取締役をしているとのことだが、誤った購入時期を証言するとは粗末である。

【リリーベル門前仲町サーモス】康和地所はアルスと前後して、同じ江東区でリリーベル門前仲町サーモスの分譲を計画していた。アルス自身は当時、リリーベル東陽町サーモスとして企画していた。

リリーベル門前仲町サーモスは2002年8月1日に着工を発表し、2003年9月中旬竣工予定とする。門前仲町と称するが、実際の立地は江東区佐賀一丁目である。施工は大末建設株式会社、企画設計は康和地所株式会社一級建築士事務所、設計監理は株式会社東建一級建築士事務所が担当した。

リリーベル門前仲町サーモスについての井田真介証言には誤りがある。井田は「リリーベル門前仲町」と証言する（井田真介証人調書2頁）。自社物件の正式名称を言えないとは従業員として粗末である。井田は康和地所のアルス建設地売却後も東急不動産の窓口として働いていた。アルス竣工後の2004年1月に退職したと証言した（井田真介陳述書1頁）。本当に康和地所の従業員であったのか怪しくなる。

【アソシアコーポレーション】井田真介は名刺によると、アソシアコーポレーション株式会社の取締役である。井田はアソシアコーポレーションについて「マンションデベロッパーになるべく、同じような事業をしております」と証言した（井田真介証人調書2頁）。これは井口寛治弁護士が事業内容を質問した時の回答である。井田証言は、会社の事業内容を説明する回答としては正しくない。

アソシアコーポレーションは電話帳にも掲載されておらず、Webサイトも公開していない（2006年2月27日現在）。但し、求人広告が出稿されているため、実態を把握することができる。この求人広告は遅くとも3月4日にはWebサイトから削除された。

求人広告では「アソシアコーポレーション株式会社は、住宅開発用地仕入、事業計画・商品企画・開発等の用地仕入れに特化した会社」と説明する（転職サイト「リクナビNEXT」2006年2月15日）。

不動産デベロッパーとは土地を購入して建物を建て、販売することで収益を上げることを業務にする企業である。アソシアコーポレーションは、せいぜいデベロッパー業務の一部しか行っていない。仕入れた用地をデベロッパーに転売することが業務である。悪く言えば地上げ屋である。

目指すだけならば何を目指そうと自由であるが、現実と思いは厳格に区別する必要がある。デベロッパーを目指すこととデベロッパーであることには天と地の開きがある。アルスに関係する不動産業者は現実と想像を区別しない傾向があるように見受けられる。隣地所有者が「アルス竣工後すぐに建て替えする」と言ったことは事実であり、「建て替えは不確実かもしれない」と思ったことは想像に過ぎない。

【不動産協会】井田真介はアソシアコーポレーションが不動産協会に加盟していると証言する。これは井口寛二弁護士の「不動産協会に入っておられる」との質問を肯定する形での回答である（井田真介証人調書2頁）。

これはミスリーディングである。アソシアコーポレーションが加盟しているのは社団法人全日本不動産協会である。社団法人不動産協会ではない。求人広告（転職サイト「リクナビNEXT」2006年2月15日）では「所属団体／社会法人全日本不動産協会」と記述するが、社団法人の誤りである。

社団法人不動産協会も社団法人全日本不動産協会も不動産の業界団体であるが、両者は別個の団体である。前者は不動協、後者は全日と略される。前者が大手企業を中心に組織されるのに対し、後者は中小零細企業を広範に含む。

社団法人不動産協会には東急不動産及び東急リバブルも加盟している。被告代理人が不動協と全日の区別も付けられないとは考えられない。「アソシアコーポレーションが不動産協会に入っておられる」とは甚だ不見識な発言である。それとも会社の信用を見せかけるために故意に偽証したのか。

【運河の埋め立て】原告は洲崎川緑道公園について「洲崎川を埋めたてて公園にされた」と説明した（甲第42号証「原告陳述書（二）」32頁）。その後、証人尋問において井田真介は「今公園になっているところは川でもありました」と証言した（井田真介証人調書2006年2月8日7頁）。もっともらしく証言するが、既に原告が陳述書で指摘済の事実である。

物件の販売時には、洲崎川を埋めたてたことも地盤が弱いことも一切説明していない。販売資料にも一切記載していない。都合の悪いことは一切説明しないのが被告及び東急不動産の営業方針である。

7.2 関口冬樹

関口冬樹はアルスの重要事項の説明において、問題物件を売り抜けるため、井田から聞いた話を歪曲し、不利益事実を隠蔽した。関口冬樹は数々の偽証を行ったことが判明している。

被告従業員の関口冬樹が隣地所有者と重要事項の話をしたことはあり得ない。そもそも今頃になって関口冬樹が担当者として登場すること自体に説明がつかない。原告に対し、関口冬樹が担当者を名乗ったことはない。被告は不誠実にも大島聡仁という全く無関係な人間を担当者としていた。原告は、関口とは話をしたこともない。関口に会ったのは訴訟手続き開始後である。

隣地所有者、東急リバブル・今井由理子、宮崎英隆、東急不動産・野間秀一の説明から、関口が隣地所有者と重要事項説明に関する話等、大事な話を何一つしていないことは明白である。

・隣地所有者は「関口とは立ち話しかしていない。重要事項やモデルルームのような大事な話はしていない」と説明する。

・東急リバブルの今井由理子、宮崎英隆は原告宅訪問時に以下の説明をした（2004年9月19日）。「誰一人として隣地所有者の話を聞いていません。松岡、野間、関口が東急不動産の担当者です。関口だけが隣地所有者と会ったことはあるが、挨拶程度の立ち話です」。原告に対し、「一体、隣地所有者が誰に説明したのか調べてください」と要求までした。

・関口の上司である野間秀一課長も「隣地所有者からは聞いていない。井田から聞いた」と説明した（原告との協議の席上2004年12月12日）。

【担当者交代】今井由里子らの原告宅来訪後、被告側は担当者を宮崎英隆から大島聡仁に一方的に変更してきた。大島は何も分からず、いい加減で無責任な人間であった。ろくに敬語も使うことができない。のらりくらりと逃げ回っているだけのとんでもない人間であった。後日、アルスの建設に全く関与しておらず、担当者を名乗る資格も疑わしいことが判明する。

原告は担当者を大島以外の人間に変えて欲しいと要望した。少なくとも以下のメールによって要望した。

・東急不動産宛原告メール（2004年11月22日、甲第39号証3頁）

・東急不動産宛原告メール（2004年12月1日、甲第39号証6頁）

・東急リバブル宛原告メール（2005年12月3日、甲第39号証7頁）

・東急不動産宛原告メール（2005年12月7日、甲第39号証11頁）

大島の無礼な態度を考えれば当然かつ控えめな要求である。しかし被告は原告の要求を無視した。原告が「大島では話にならないから他の担当者を出して下さい」と要望しても、「担当者は大島以外にはいない」ときっぱり言い切った被告従業員達は皆、嘘つきである。乙第7号証の2では関口冬樹を担当者としており、証人尋問では立ち話程度しかしていない筈の関口が出てくるとはどういうことか。

大島のような何も知らない人間を担当者として押し付ければ、そのうち被害者は疲れて諦める。これが東急不動産の苦情処理の手法である。関口が重要事項説明の作成者というならば、原告に対しても関口を担当者として出すべきであった。東急不動産は実に嘘ばかりの会社である。

【図面提示の無意味】関口冬樹は隣地所有者に図面提示を求めたとするが、何の意味もなさない。甲第40号証において関口冬樹は隣地所有者に図面を求めたことになっている。その理由として窓の見合いを挙げる。乙第7号証の2では関口の台詞に「そろそろ重要事項やモデルルームの準備をする時期なので」が加わっているが、これは本件訴訟対策として改竄したものである（甲第42号証「原告陳述書（二）」52頁）。

窓がぶつかることを避けるとの名目で被告側が隣地所有者に図面の提示を求めたことは隣地所有者の記憶にもある。しかし図面提示は依頼と呼べるようなものではなく、挨拶程度のものに過ぎなかった。

そもそも被告が近隣住戸に配慮して窓の位置を変えるような精神を持ち合わせていないことは近隣住民にとって明白であった。実際、アルス東側の民家の窓とアルスBタイプの窓はぶつかっている。当然のことながら民家所有者は苦情を申し入れたが、被告が窓の位置を変えることはなかった。先に建っている住戸に対してさえ、意図的に窓をぶつけるのが被告の流儀である。アルス建設後に建替えられる建物に合わせて窓の位置を変えることをする筈がない。

実際、被告は隣地所有者にも「隣地建物の窓の方に目隠しを付けて下さい。費用はうちで持ちます」と要求した。近隣住戸に迷惑をかけない位置にアルスの窓を設置する発想は被告には皆無である。「迷惑ならば近隣住戸側で対応しろ」という発想である。

これに対し、隣地所有者は「窓と窓をぶつけることはしない」と回答した。この点は井田真介も証言している（井田真介証言調書10頁）。その代わり、被告側の承諾を得て、自ら建設中のアルスに入り、窓の位置を確認した。従って被告に図面を提示して配慮を求める必要は隣地所有者側には存在しない。

【近隣被害】被告がマンション建設にあたり、近隣住民に配慮していないことは強引なアルス建設工事から明らかであった。アルス建設工事の騒音、振動は近隣住民にとって迷惑極まりないものであった。まるで鉄骨を放り投げているような騒音がしたこともあった。近隣住民から「もう我慢ならん！」と苦情が出たことも再三ならずあった。

これは井田真介証言でも言及されている。「近隣の方には振動等でかなりご迷惑かけて、境界が動いてしまうんじゃないかという懸念されるぐらい揺れて、お互い地盤が悪いねということをお互いに認識したのは覚えています」（井田真介調書7頁）。

井田証言では地盤を原因とするが、近隣住民の不満は東急不動産の工事のやり方に向けられていたのが実態である。少なくとも井田は2003年1月頃に工事の騒音の件で近隣住民に謝罪に回っている。

居住者には無価値の物件を売りつけ、近隣住民には迷惑と紛争を持ち込む。東急不動産の活動には何らの社会性も有益性もない。被告は社会に価値を提供しようとはしない、有害で悪質な企業である。

【銀行破綻のこじつけ】永代信用組合が破綻したことは隣地所有者の資金調達とは関係ない。被告は隣地所有者との話から話題になった内容を都合よく結びつけて、不利益事実不告知を正当化しようとしているに過ぎない。

問題発覚後、井田は隣地所有者に直接、「銀行が潰れたというのは隣地所有者にお金がないということではないですよね」と話している。

関口冬樹は、隣地所有者から隣地建物の由来や洲崎遊郭の跡であると話を聞いたと証言している（関口冬樹証人調書5頁）。これらの話題は関口が主張するアルスの重要事項説明とは無関係である。ここからは隣地所有者と関口との話し合いが堅苦しい真剣なものではなかったことが分かる。

世間話の中で永代信用組合の破綻の話題になったことを悪用して、隣地所有者を資金調達困難とこじつけたのが実情である。被告は四階購入者には隣地建て替えを説明しており、資金調達困難との理由も関口冬樹が、でっち上げたものと確信する。

【住宅性能評価虚偽申請】アルスは設計住宅性能評価を取得しているが、性能評価申請書に虚偽の内容が含まれていることが判明した。アルスのDタイプは201号室、301号室、401号室、501号室、601号室、701号室の6戸あるが、全てLD、洋室1、洋室2の間取りである。

しかし東急不動産がイーホームズ株式会社に申請した住宅性能評価申請書の「採光・換気チェック表」（甲第22号証）ではDタイプはLD、洋室、和室の間取りとなっている。設計とは異なる虚偽の内容で申請したことになる。

この点について、東急不動産住宅事業本部プロジェクト事業部・関口冬樹はDタイプの住戸の間取りプランとしてLD、洋室、和室とLD、洋室、洋室の二種類を用意したと証言した（関口冬樹証人調書21頁）。この関口冬樹証言には問題がある。

関口冬樹は和室と洋室の2パターン選択できたと証言するが、和室の住戸は1戸も存在しない。全て洋室である。関口は「原告さんが契約されたときにはもう6月だったんで、プランのほうは我々事業者のほうで決めさせていただいている」「早ければ和室を選んだ人もいらっしゃる」と言い訳したが、本当に顧客に選択肢を提示していたのか怪しくなる。洋室が基本で和室がオプションという位置付けならば住宅性能評価申請書上は洋室で申請する方が自然である。

そもそも関口は最初から和室と洋室の2パターン用意していたと証言する。それにもかかわらず、住宅性能評価申請では和室の間取りプランしか申請していない。住宅性能評価申請のチェック対象から意図的に抜いたことになる。チェック対象が少なければ審査も通りやすくなるのは自明の理である。アルスの住宅性能評価には問題がある。